夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

夫婦共働きのサラリーマンです。法人を設立して独立開業することを目指し、夫婦で不動産事業もしています。現在は夫婦とも個人事業主です。

入居募集終了

　先日、退去前のＰＲ２ＬＤＫに申し込みが入ったと連絡を頂きました。現在、空き室中の部屋を内覧して気に入って頂けたようです。３月２４日からの入居になりますが、１ヶ月弱の空き室で済むかと思えば上出来です。これで、３月に入居３戸が確定しました。後は退去予告が入らないことを祈るしかありません。

結果的には良い方向に

　今日、管理会社から連絡があり、先日3月22日入居予定で駄目になった部屋に申し込みが入ったとのことでした。入居日は3月15日ということで、結果的には1週間ほど早まったことになります。現在、敷金なしキャンペーンをしているのですが、他社仲介ということで敷金も頂けるということです。

 

　これで、何とか昨年から空き室になっていた2戸の入居目処が立ちました。しかし、PR1戸に退去予告が入っていますので、2LDK1戸の入居者募集中という状況が続きます。

 

　今の所は退去予告はこの1戸だけですが、繁忙期ということでこの先も油断できない状況が続きます。このまま残り1戸も決まって退去予告も入らず満室というのがベストです。

２月の動き

　先日、CEの契約を３月一日から頂きました。その後、PRの方も入居希望者がいるということで３月２２日の予定で動いていました。その連絡をもらった日に、PRの退去予告が入りました。更に今日、３月２２日の予定で動いていた方の話が駄目になってしまいました。

 

　結局は現状ではPR2LDK2戸入居者募集中という状況です。

不動産投資開始から10年目のピンチ

　2009年8月にＣＣを竣工して開始した不動産投資ですが、新築当初は満室まで3ヶ月かかるなど苦戦していました。翌年の7月には中古住宅を新居として購入し、自宅として使っていた二世帯住宅のＭＡを賃貸物件化し、2013年3月にＰＲ＆ＣＥを新築しました。

 

　ＣＣは入れ替わりも激しく、空き室期間も若干できたこともあったのですが、それでも1月末までの生涯稼働率は96.3%となっています。立地条件は最高ですし、内装も綺麗にしています。しかし、8月で築10年を超えてきますので、この先は家賃値下げなども視野に入れて考えていく必要があります。

 

　ＭＡは至って順調で、1月末までの生涯稼働率は98.6%となっています。1階に入居している方は新築からずっと同じ方で、出る気配は全くありません。2階もお子さんの小学校の関係でこの地域を選んで住んでいただいている方ですので、しばらくは空かないでしょう。この物件に関してはローンも完全返済し、無担保状態ということで完全に自分のものにすることができました。一つの大きな目標でもありましたので、まずは順調に達成できたと言えるでしょう。

 

　ＰＲ＆ＣＥは新築当初は満室で高稼働を維持していました。2LDKは家族向け物件ですが、駐車場も広く物置も広いものを設置していますので、競争力も高く築5年までは至って順調でした。昨年に退去があって各１戸計２戸の2LDKが空いている状況です。生涯稼働率も96.5%と落ち込んできています。3月で築6年となりますが、まだまだ勝負になる物件だと思っています。何で決まらないのか、本当に意味がわかりません。

 

　昨年あたりから管理会社に入居促進費を支払って募集してもらっているのですが、繁忙期まで引っ張られてしまい全く効果が見られませんでした。そこで、繁忙期の間は入居促進費は支払わないということにしました。だからと言って、決める優先順位を下げるのであれば、こちらとしても対応を考えざるを得ません。そもそも、これだけ長引いているのは管理会社の力の無さだと思いますので、ここを改めてもらわないことには話になりません。タイミングもあるでしょうが、これだけ空き室期間が長引いても対策の提案など一切ないのも腹立たしい思いです。

 

　確かに物件供給量は過多になっているのは間違いないでしょう。ただ、競争力の落ちている物件もあることは確かで、こちらとしても空き室期間が長引くくらいなら家賃の値下げをした方がいいとも思っています。そのような提案もない状況で放置されているのも困っています。それだけ優先順位が低くなっているなら、こちらとしても考え方を改めざるを得ないかなと真剣に考えています

CCの隣に・・・

　CCの隣の敷地にあった会社が無くなり、何やらアパートらしき建物が建築中になっていました。管理会社の社長さんなら知っているかと思い聞いてみると、詳細はわからないようですが、アパート建築中であることは間違いないようです。

 

　この地域は開発が進んでいて、近くのイオンの横から続く新しい道路も作られいます。地価も値上がりしていて、この地域では高値地区です。イオンの他にホームセンターや家電量販店、スポーツ用品店やリユースショップ、しまむら、病院などもあって、生活利便性の高い地域です。最近はイオンにスターバックスコーヒーなどが入ってリニューアルしたりと、魅力的な地域にもなっています。

 

　ただ、CCも築10年ですので、そろそろ競争力も落ちてくる頃です。今までのように立地条件に甘えてという訳には行かないかもしれません。

管理会社の対応に怒り

　まだ決まらない2戸について、管理会社の対応に苛立ちを覚えています。別に決まらないことについては仕方がないのですが、別な仲介会社との関係でどうも意思疎通が上手く行っていません。しかも、オーナーである私に相談も無しに勝手に話を進めて、お蔭でその別な仲介会社との関係にも影響しています。このままでは管理委託契約自体も見直す必要があります。

 

　2009年8月にCCから始めた不動産投資ですが、今年で丸10年経過することになります。8月からは11年目突入ということで、そろそろ自分自身も不動産事業のやり方自体を見直す時期に来たのかもしれません。

 

　CCの築年数自体も10年以上経過したことになります。MAは既に10年を超えていますが、両物件とも大幅な家賃値下げなどはしておらず、順調に推移していますが、そろそろ値下げも迫られる時期になっています。新築・築浅に甘えていた状況とは違ってきますので、ここからが勝負でしょうか。

年明けから1週間

　遅くなりましたが、今年も宜しくお願いします。ブログの更新が最近は滞っていますが、やめちゃうわけじゃありません。

 

　物件の動きは相変わらず2戸空きという状況で、入居希望者も現れていません。参りましたが、繁忙期に期待するしかなさそうです。

 

　年明けは家族サービスに車のオイル交換と、色々とやること盛り沢山でした。昨年にクリーンディーゼル車のデリカD5を購入してから初めてのオイル交換です。久しぶりにオートバックスで作業をしてもらいましたが、ポイントカードは廃止されてTポイントに統合されていました。ただ、今回は継続料無料で入会継続でき、オイル交換やエレメント交換工賃無料、ウオッシャ液補充何回でも無料というサービスが受けられます。オイルも思ったより高くありませんでした。5,000km走行でコンスタントにオイル交換していこうと思います。

年末

　ちょっと更新が滞っていました。このままブログやめちゃうわけじゃないので。

 

　空き室状況ですが、相変わらずPRとCEの2LDK各1戸が空いている状況で、未だに反応がありません。時期的なものが大きいようですが、年明けの繁忙期には決めてもらえるものと信じて年越しするしかなさそうです。こちらとしても色々とできることはやっていますが、何せ入居する方の反応が薄ければどうにもなりません。自分の物件だけ厳しいわけじゃないでしょうから、ここはじっくり待つしか無いようです。

 

　借り換えと繰り上げ返済によって返済比率はかなり改善されています。この程度の空き室でも十分利益は上がっているのですが、このままズルズル空き室を増やすわけには行かないので、そのための努力はしなければなりません。繁忙期になると入居者が決まるでしょうが、空き室が出る確率も高くなってきます。この辺もしっかり考えないと駄目ですね。

 

　今年の稼働率は何とか95%以上を確保できています。ただ、退去ごとに入居促進費も取られている状況ですので、利益としては95%確保できているわけではありません。また、今年は車を買ったり自宅のボイラー交換などの費用負担をしたりもしました。来年には住宅ローンの一部繰上返済も考えていますし、再来年を目処に太陽光発電のローンも片付けて家計のローン負担を減らして行きたいと思っています。予備費を確保しつつ、家計負担を減らす作戦です。

反応なし・・・

　管理会社にプレッシャーをかけ、前にお世話になった別会社の社長さんも巻き込んで入居者募集を強化してもらっているPR＆CEの2LDK2戸ですが、未だに反応がありません。まずはCEは清掃や壁紙交換も終えて、内覧もできる状況にしています。管理会社以外の不動産屋さんにも仲介をお願いしていますし、管理は管理会社でも仲介手数料が入るので悪い話では無いと思います。そろそろ冬場に入ってきますので、何とか満室で年越しできればと思っています。できれば今月中に決めてもらいたいところです。

 

　今まで順調だった2LDK、駐車場各戸２台や広めの物件ということで安心していましたが、今回はちょっと厳しい戦いを強いられています。困りました。

プレッシャーをかける

　今日、管理会社とは別の不動産屋さんの社長さんにメッセージを送りました。空き室状況の報告と、誰かいい人がいたら紹介して欲しいという話です。社長さんからはホームページに掲載できればという話もありましたので、早速管理会社の社長さんにメッセージを送りました。

 

　端的に言うと、他社の力も借りて、入居者を募集して速く客付けしてくれという話ですね。その中で、私が連絡した不動産屋さんにも情報を流すようにということです。明日には全社に情報を流すと約束してくれました。

 

　私としては入居促進費１ヶ月分を出していますので、決めてもらったところに払えばいいだけなので、速く決めてもらうに越したことはありません。管理会社も入居促進費が欲しければ、速く決めるようにより努力をすることでしょう。アメとムチではないですが、こちらとしても一方的に金を払うなんて馬鹿なことはしません。しっかりやるべきことをやってくれた会社に対価を払う、それだけの話しです。

 

　さて、どこまで効果があるのか楽しみに待ちます。

なかなか決まらない２ＬＤＫ

　未だにＰＲとＣＥの２ＬＤＫ各１戸計２戸が空き室のままになっています。入居者も決まらずです。社長さんの話では、入居需要はあるようなのですが、単身向けの物件に流れているらしいです。家族向け物件としては、広めのリビングに広めの物置を備え、駐車場も各戸２台分を確保している物件で、今までは２ＬＤＫに関しては直ぐに決まっていただけに、ちょっと心配になります。時期的なものもあるのですが、このまま年末まで決まらず年越しということは避けたいので、管理会社にはプレッシャーをかけ続けるしか無さそうです。

募集２戸再び

　現在、PR2LDK1戸が入居者募集中の状況ですが、来月上旬にCC1戸が退去するという予告が入ってしまいました。転勤ということで残念ですが仕方がありません。

 

　これで、2LDK1戸、1LDK1戸が入居者募集中となりました。後は空き室を長期化させないように頑張ってもらうしかありません。

 

　最近は入居者が決まっても広告料1ヶ月分が取られています。礼金請求ができない法人も多くなっており、2年以上住んでもらっている方が退去したら敷金返金に広告料と家賃2ヶ月分が取られることになります。直ぐに持ち出しとはならないですが、やはり安定して長期入居してもらえることが一番ですね。

退去後すぐに申し込み

　PRの退去ですが、７月末日に１戸、昨日１戸と2LDK2戸が重なっています。今日、管理会社より8月29日より入居で昨日退去した2階の部屋が決まったという連絡がありました。空き室期間は約1ヶ月ですが、この時期ですのでいいところだと思います。残り2LDK1戸となっています。できるだけ速く決まってくれるに越したことは無いのですが、10月までにはなんとかして欲しいと思っています。広告料も取られている状況ですが、稼働率を上げることが重要ですからね。

　

　草刈りの方は妻物件の状況を確認したところ終わっていたので、おそらく私の物件の方もやってくれているものと思います。入居者の方に気持ちよく生活してもらうこと、これが満室の秘訣と信じてやるべきことはお金がかかってもやって行きます。

草刈り

　先日、管理会社の方から消火設備の点検についての連絡がありました。数日前に管理会社で今まで管理担当してくれていた方が入院していたと知り、考えてみるとそれから連絡がないので気になったことを追加で聞いてみました。この担当の方にはFBを通してメッセージを送ってもらって、メッセンジャーで対応できるようにしています。

 

　まず、PR&CEのアスファルト補修工事についての完了報告を頂いていませんでしたので、完了したかどうかの確認です。こちらの方は先月に完了しているとのことでした。また、いつもこの時期になると草刈りなどの話があるのですが、先日、CCの様子見に行ったら雑草が酷いことになっていたので確認してもらいました。やはり、草刈りをした方がいいとのことで、妻物件も含めてこちらの方もお願いしました。

 

　入居者の方に気持ちよく生活してもらうことが一番ですので、お金がかかってもやるべきことはしっかりやる、これしかありません。多分、管理会社の収入源にもなっていると思われますが、それはそれで構いません。

 

　現在、満室ですが31日と８月上旬に退去を控えています。まだ入居者は決まっていませんが、入居者のために色々とやるオーナーとしての姿勢を管理会社に見せることも大切だという信念の元、管理会社との連絡を蜜にして早期満室復帰を目指してもらいます。