夫婦で不動産投資~法人設立を目指すサラリーマン大家の記録~

夫婦共働きのサラリーマンです。法人を設立して独立開業することを目指し、夫婦で不動産事業もしています。現在は夫婦とも個人事業主です。

新築物件に求められる要素とは

差別化を図る

 古い物件は安く手に入れて家賃も安く設定できるというメリットもありますが、色々と欠点があります。一つは減価償却費を多く取れません。これはかけているお金も少ないので当然といえば当然です。ただ、新築の一番のメリットは長期間利用できる減価償却費でもあります。現金で購入すればよりメリットは大きくなることでしょう。

 しかし、これが最大のメリットとは思いません。何と言っても新築ですので今まで建って使っていた建物をリノベーションするのとはわけが違います。一から作り上げるということはそれなりに入居者が求める条件に近づけることができるわけです。

 また、周囲の物件と差別化を図ることも大切です。この差別化ですが、設備を豪華にしたり、壁紙をアクセントクロスにしたり、インターネット使い放題という付加価値をつけたりしなくても、ちょっとしたポイントを抑えるだけでも全然違います。

 私が重視している項目をいくつか上げてみます。

◯物件の広さ

 一つは間取りの広さです。特にリビングは重要です。また、土地代はかかりますが駐車場が広い物件も好まれます。さらに外に設置している物置も広い方がいいですね。なかなか広さを確保した物件は少ないのが現状です。浴室もキッチンも広い方がいいですね。

◯立地条件

 駅近くではなくても人が集まるポイントはいくつかあります。市中心部に程よく近い住宅街は狙い目でしょうか。立地条件を備えても肝心な広さで失敗している例もあるのが現状です。

◯その他

 基本仕様としてはウォシュレット機能付きトイレであったり、モニター付きインターフォンの設置であったり、共用部外灯の設置であったりなど色々とあります。最近はサーモスタットタイプの混合栓が喜ばれるようです。CCの1階については2階に比べると若干不人気だったので、付加価値をつけるために退去毎に交換しています。ちなみに2階は交換しておりません。付加価値がなくても2階というだけで勝負できます。CPは全部屋サーモスタットタイプのものを導入しています。

 壁紙は白基調の安いものを利用していますが、交換の必要性が生じたタイミングでアクセントクロスを採用したりしています。これは意外と経費をかけずにイメージチェンジできるチャンスであったりします。全て節約すればいいってものではありません。

 

残念な物件にならないために

 新築物件が常に供給され続けている中で既存物件と同じような建物で勝負になるのでしょうか?いずれは競争に負けて家賃値下げするしかなくなるような気がします。最悪の場合は値下げしても入居者が決まらないケースもあったりします。新築当初からそのような状況であれば、即破綻してしまいます。

 やはり、そのためにも間取りの広さは大切だと思います。建ててしまった後では変更しようがありません。広い間取りを区切ることはできたとしても、狭い間取りを広げることは不可能です。そのためにも多少利回りが落ちても広さにはこだわりたいと思っています。