建築会社に騙されないために

立地条件は変えられない！

　間取りや設備などの物件内部は色々と工夫次第で変えることができますが、立地条件だけは変えられません。この見極めを間違えると、初期段階から思わぬ苦戦を強いられることになり、最悪は破綻に追い込まれます。

　私の住む地域によくあるのが土地が安い地域の住宅乱立地域への参入です。新興住宅街のようにも見えますが、郊外型の住宅街は土地が安く、低価格で一軒家が購入できるだけに過ぎません。また、広い土地を確保できることからアパートも乱立気味になります。だからと言って好んで住んでいるのかというと、そういうわけでもありません。そこでしか建てられなく、一軒家を持つために妥協して住んでいるという方も多くいます。そのような地域にアパートなんて建てても意味がありません。

　建築会社としては見かけの利回りで建築を迫ってきます。本当に高稼働率で運用できれば問題はありませんが、多くの場合は入居率が悪く家賃下落を引き起こしています。これは色々な不動産屋さんが提供しているインターネットサイトを利用して、地域ごとの家賃を見るとよくわかります。

　多少高い土地でも稼働率が高ければ問題はありませんが、いくら表面利回りが高くても稼働率が低ければ大変なことになります。表面利回りは家賃設定を高くすれば入居率に関係なくいくらでも上げることは可能です。ただし、机上の空論になれば破綻に近づきます。このことをよく考えて、建築会社の理論に騙されない地域感覚を身につけることが大切です。

　一方、市中心部に近い高台は立派な住宅が立ち並びアパートをほとんど見かけない地域もあります。土地も余っておらず、新規参入もできないような地域では空き地は貴重な存在となります。この辺の見極めは直感もあるのですが、土地値が語ってくれるものもあります。また、地域事情をよく知らなければできませんし、不動産屋さんのアドバイスなども大切です。

郊外型ショッピングセンターの落とし穴

　人の集まる地域にはショッピングセンターが建築されていますが、これにも大きな落とし穴があるような気がします。地方では駅近くが必ずしも好立地という訳でもありませんし、スーパーがあることが必ずしも人気に繋がるわけではありません。

　人が集まる住宅街にはショッピングセンターが完備されるのは生活利便性を考えると当たり前ですが、働く場所はそこにはありません。このような見かけの状況に騙され、アパートが乱立する様子にも騙され、土地の安さから利回りも確保できると建築会社に騙され「アパートをやるには最適な場所」という勘違いが産まれます。

　一般住宅需要が高いということは家族需要が高いということも考えられます。そのような地域に１ＬＤＫの単身者向け物件が乱立しています。しかも、もっと単身者向け需要が高い人気地域にあるアパートと同じ仕様なわけですから、入居率が上がらなくて当然でしょう。こんな地域に手を出したオーナーは大変な目に会います。

　私の住む地域では、市中心部にほどよく近い生活利便性地域が人気なように感じます。車社会を反映しているのか、どこへ移動するにもそこそこ便利という中間的な場所です。そのような地域では土地も比較的高くなり下落もそれほど激しくありません。やはり、土地値はその地域の状況を反映しているのでしょう。何でも安ければいいというものではありません。