不人気な１階を跳ね返す

苦戦した１階の入居

　同じ物件でも１階部分は不人気な傾向があります。特に通りに面している１階などは通行する車や人から見えるということで、敬遠されます。ＣＣに関しても新築当初は２階部分から入居者が決まっていきました。道路に面している建物でもありませんし、リビングは裏側にあるので外から内部が丸見えになるようなことはありません。このような建物でも不人気傾向は強く出ます。

　入居募集に苦戦していたので管理会社に相談しましたが、安易な家賃値下げは勧められませんでした。そこで募集家賃はそのままで値下げ交渉可という条件を付けました。ここから客付けしやすくなったのか、一気に入居者が決まってくれました。ただ、満室になったからといって安心はできません。いつかは退去の入れ替わりは必ずあります。

付加価値を付ける

　入居者の入れ替わりについて、２階部分は心配しませんでしたが１階部分は家賃以外で何か付加価値を付ける対策が必要と考えていました。そこでまだ使える設備を捨てるのはもったいないと思いつつ、浴室混合栓をサーモスタットタイプへ交換することを決意しました。退去があった順に交換していく作戦で実行していきました。当時はサーモスタットタイプを導入している物件も少なくインパクトはありました。これが効果的であったかどうかはわかりませんが、折角お金をかけて導入した設備ですので高稼働で回せている要因となっていると思いたいです。

　１階部分の不人気を避けるために、人気傾向の高いメゾネットタイプの物件を建築するという作戦もあります。１階部分という概念はなくなりますが、戸数も取れず表面利回りは低くなります。私もいい線まで行って諦めた物件がありましたが、表面利回り９％程度でした。

　メゾネットなどを導入しない普通の物件でも付加価値を付ける方法はあると思っています。新築当初は新築プレミアムのようなものが以前は言われていましたが、今はそのようなものはほぼありません。新築当初からアクセントクロスなどを導入して差別化を図る物件も見られますが、私が見る限りではアクセントクロスが入居の決め手とはなりません。新築から苦戦するような物件は先が見えます。新築時はできるだけお金をかけずに、壁紙などもノーマルな５００番代のものを使用するのが後々いいと考えています。

　退去で壁紙の交換が必要な部屋については、この機会にアクセントクロスを採用したりなどの差別化を進めていますが、なかなか効果的なようです。入居して数年経過してしまえば新築ではありませんので、物件を綺麗に保つことは大切になってきます。維持費や修繕費はかかりますが、これをケチって肝心な家賃収入が下がるようであれば本末転倒です。私の場合は入居者が負担する修繕費に私の負担を少し加える程度で、効果的な壁紙交換ができていると考えています。

一番大きいのは時期的なもの

　空き物件は常に供給され続けていますが、入居希望者がずっといるわけではありません。空き室になった時に私の物件を優先的に紹介してもらえるかどうかが勝負になります。管理会社の物件優先順位が高ければ、紹介してもらえる機会も増えて入居者もすぐに決まってくれます。ＣＣもＭＡも繁忙期を逃した時期の退去もありましたが、スムーズに次の入居者を決めて頂いています。私の物件の入居者が決まっても、他の近くにある物件は決まっていない様子を見ると、私の物件は人気物件で優先順位が高いと判断したいです。慢心する気はありませんが、少なくとも近くの同程度の物件との差別化は図れていると思っています。

　この差別化は物件的なものではなく、オーナーとしてどれだけ入居者が快適に生活できるように対応しているかという評価も含まれると思います。そういう意味でも管理会社との人間関係は重要です。

　そのような中でも時期的によっては１ヶ月以上の空き室となったこともあります。また、繁忙期を逃した１階部分だと苦戦する傾向がありますが、これも物件自体に問題があるわけではなく、単純に入居希望者がいないだけのようです。この期間を気持ち的に余裕を持って凌げるかもポイントだと思います。何れにしても高稼働率で回せなければ投資効率を考えると意味がありません。