人口減少と不動産投資の危険性

　一部地域を除いて人口減少が進み、更に高齢化も進んでいる世の中ですが、本当にアパートなんて持っていて大丈夫なのかも心配になります。確かに市内は空き室も増えているのは事実です。加えて老人向けの介護付き住宅も多く建てられています。物件が余っているのに新築物件が供給されているのですから、新築でも苦戦するのは当然ですよね。ただ、これも細かな地域ごとに目を向けると立地条件の差が激しくなっていて、この辺は家賃相場にも差が出ているのが現状です。新築家賃の設定が低い地域は家賃下落も激しい地域ですので、安易に土地が安く表面利回りも高めだからという理由で手を出すべきではありません。表面利回りはいくらでも上げることができますが、実質それで回せるのかは別問題です。

　不動産投資は税金と空き室との戦いでもありますが、高稼働率維持ができなければ運営は成り立ちません。８０％回っていればいいという問題ではなく、私としては入れ替わり期間も考慮して年間を通して９５％以上が目標です。家賃収入はもちろんある程度ありますし、通帳上では貯蓄も貯まって行きます。これを「使えるお金」と勘違いして贅沢してしまう方もいますが、基本的には得られたお金は使えないと思った方がいいでしょう。使えなければやっている意味が無いと感じるかもしれませんが、特に私のようにほぼフルローンで購入した人達は元金がゼロからお金を得るわけです。全額すぐに使えるなんて、そんな甘い話はありません。

　新築物件からのスタートであったとしても、新築なのは建てた直後だけで、後は周辺の築浅物件や中古物件と大差ありません。中身を維持しなければ家賃も維持できませんので、築年数の経過とともに修繕費などはそれなりにかける必要があります。また、設備も老朽化が進んで行きますので、故障などで修繕や交換が必要となります。それでも入居者が決まらなくなれば、お得感を出すためにそれなりの家賃の値下げも必要になります。そのために持ち金を増やして体力を蓄えるだけではなく、借金も軽くして行くことが必要となります。家賃収入で支払えているとはいえ借金は借金です。金利は経費として認められていても負担しているわけですし、元金は経費としては認められません。減価償却費を上回る元金になっていると、黒字でもキャッシュフローはマイナスという事態にもなりかねません。そのためのリスクヘッジとして元金均等方式にしている方もいますが、私の場合は元利均等方式を取っていますので、この辺も考えつつ借金と上手く付き合うことが大切だと思います。

　先日、妻が義父にアパートの話をしたようですが、人口減少の中で大丈夫なのかと言われたようです。いつの時代も新築物件はありますが、その中で戦いに勝っている中古物件も沢山あります。先輩大家さんは減価償却も終わったかなりの年数の木造物件でも、高稼働率を維持できています。今は管理会社が客付けしやすい物件になるように努力をしていますが、このような努力をしているかどうかでも勝負が決まってきます。これから先も努力して高稼働率維持をして行くしかありません。始めたからにはなかなか引き返せない、これが不動産投資なのかもしれませんね。