夫婦で不動産投資~法人設立を目指すサラリーマン大家の記録~

夫婦共働きのサラリーマンです。法人を設立して独立開業することを目指し、夫婦で不動産事業もしています。現在は夫婦とも個人事業主です。

剥がれ落ちた新築プレミアム

 どこの管理会社の物件もそうなのでしょうが、最近はホームページを見て物件を絞り込んで来店される方が多いようです。その際に検索条件を入れるわけですが、家賃設定も当然入ります。最近の家賃相場が5.5万円/月であれば、この家賃以下という条件を付けられれば相場以上の物件は引っかかってきません。広めの1LDKで家賃を高めに設定していたとしても、1LDKでの比較になるのでこの条件では引っかからないことになります。新築物件ならまだしも、CCの場合は築5年を超えていますので、ますます不利になっていきます。

 

 使うかどうかは別としても、インターネット使い放題も条件に入れる方もいます。特に学生さんは多いらしいです。そうなるとネット使い放題を導入していない物件は、いくら家賃を値下げしても当然引っかかってきません。もちろん、ホームページを見て管理会社に問い合わせをした際に、ホームページで調べた物件以外の物件もお勧めすることになるのでしょうが、その中の一つに私の物件が入るかどうかがポイントとなってきます。

 

 インターネット使い放題についてはそれほど重要では無いと思っています。隣の物件が5.7万円/月の家賃でネット使い放題であれば、こちらは5.5万円/月という条件を出せば戦えます。光回線の契約をするもよし、格安simを使うもよしという感じでしょうか。そのような形で今までは募集家賃を高めにして値引き交渉可ということでやっていましたが、最近は家賃ではじかれれしまうことも多いようです。それであれば、少しでも多くの方に見てもらえるような適性家賃の設定を考えなければなりません。

 

 そもそも、CCの家賃設定は相場より高めに設定していました。新築当初は「新築」という強みと立地条件のよさから強気に行けていましたが、考えてみると新築当初から1階については「値引き交渉可」という条件を付けていました。新築当初より当初想定家賃まで値下げしている部屋が数部屋あった状態でのスタートでした。値下げスピードを抑えるために、退去があれば浴室混合栓をサーモスタットタイプへ変更するなどして凌いでいましたが、それでも値下げ部屋は増えて行きました。今は1階については全ての部屋が値下げされた形になっています。2階については人気が高かったので、浴室混合栓も交換せずに強気にやっていましたが、ついに築5年でプレミアムは完全に剥がれ落ちたという感じでしょうか。それでも当初想定家賃まで下がっただけですので、今までがいい条件で運用できていただけなのかもしれませんね。

 

 一番利益の取れる1LDK物件の新築が増えたというが大きいのですが、2年前はそのような傾向もあって2LDKと広めの1LDKという物件を新築しました。妻物件は1LDK中心ではありますが、他には無い物件という強みがあります。CCについては新築当初はよくても今となっては築5年物件ですので、それでも管理会社に勧めてもらえるように綺麗な状況を保つ努力はしています。お金はかかりますが、このような地道な努力をしなければ高稼働率維持は無理ですね。