不動産投資の目的 - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

　昨日も日経平均は下げていました。この先回復するかもしれませんが、まずは絶妙なタイミングで売却できたと自己満足しておきます。松井証券・楽天証券ともに証券口座から銀行口座への資金移動の手続きは完了しています。後は明日に振込みされるのを待つだけです。

　今日は私の不動産投資の目的についてです。ブログタイトルは法人設立を目指すなんてしていますが、独立開業して本業のサラリーマンを卒業したいという目的でやっているわけではありません。将来的には何らかの事業を立ち上げたいとは考えますが、妻が独立開業することも視野に入れています。手段は不動産投資だけではありませんからね。

　先日から健美家さんのコラムに連載されている、赤井さんと極東船長さんの対談を読ませていただいています。やはり極東船長さんはビッグな方です。大家歴２０年ですので、不動産投資を本格的に始めて５年の私なんて足元にも及びません。実は船長さんとは知り合いでして、何回かお会いして情報交換させて頂いています。そんなこともあり、興味深くコラムを読んでいました。ここ数年でかなり規模を増やされていましたが、その背景には２０年のキャリアがあります。一朝一夕で成功できるものではありませんね。私とは所有物件も違いますし、規模も攻め方も違いますが、不動産投資に正解はありません。最終的に売却して精算するまでは、成功か失敗かは判断が付かないのがこの世界でもあります。

　連載第一回目を読んでいて思ったことですが、私も家族のための不動産投資であることは船長さんと共通しています。子供３人を大学へ通わせるにはそれなりにお金がかかりますし、必要な時にお金を出せなければやる意味はありません。不動産投資をやられる多くの方の目的は家族のためで、規模拡大をして法人設立をしてメガ大家さんになることではないはずです。最初から法人設立して独立開業なんて意気込んでやられる方のほうが少数派ではないでしょうか。経済的自由という言葉が流行っていましたが、結局はサラリーマンという雇われの身から不動産賃貸業へシフトしただけです。物件を増やし続けても使えるお金を得なければ投資の意味がありません。老後の生活のための先行投資でも構いませんが、最終的にはお金は使わないとね！

　だからと言って無計画な家計還元を増やしていては、ただ浪費しているだけに過ぎません。私の場合は借金しての不動産投資ですので、ここを踏まえて返済比率を下げて安定圏に持って行くことも課題となってきます。家族のための支出と安定運用の両立はなかなか難しいです。

　私の一番上の子供は小学６年生で、この先に大学に行けるようなレベルに達するかはまだわかりません。しかし、子供が大学に進学すると決まった際にはお金を出せるくらいには準備しておかなければなりません。その時は遠い将来ではなく７年後にやってきます。長男が７年後、その２年後には次男、その４年後には長女、順調に行けば長男と次男は大学生活が２年間被ることになります。奨学金をもらったりアルバイトをしたりもありでしょうが、奨学金は借金ですしアルバイトで学業を疎かにされても困ります。最低限の生活資金の用意は必要でしょう。

　生活費を考えると、家賃・光熱費・食費で最低でも月１０万円程度はかかります。これだけでも４年間で５００万円程度はかかる計算になりますし、この他に学費がかかります。対談での船長さんの話では３人で計３，０００万円と見積もっておられます。私の住む地域では新築で一軒家が建てられるくらいの金額です。３人の子供を大学に進学させるにもお金がかかりますね。不動産を順調に運用して、７年後までに確実に増える見込みのキャッシュフローについてまとめてみます。

１年後・・・ＣＰ短期ローン終了、キャッシュフロー増加

３年後・・・定期積金満期、手持ちキャッシュと見た目のキャッシュフロー増加

６年後・・・ＭＡローン終了、キャッシュフロー増加

　ここまでで、普通預金口座に入るキャッシュフローは毎月３０万円以上増える計算です。定期積金に関しては満期になると積み立てたお金が得られ、積み立てていた分のキャシュフローが増えます。また、長男が大学進学を迎える前までにはＭＡのローンも終了し、無担保無借金物件を持てる計画になっています。ＭＡはもう少し減価償却期間が残っていますので、私にとっても有利な物件になることでしょう。まずは、ここまでじっくり待つ予定です。ここまでで自己資金の蓄えもできますし、キャッシュフローもかなり改善される見込みです。

　ただし、住宅ローン控除も無くなりますので、ここまでにリフォームローンだけでも何とか返済したいところです。サラリーマンの給料からは、住宅ローンとソーラーローンが引かれています。ソーラーローンに関しては家計還元という形で不動産投資資金から負担していますが、まずはソーラーローンとリフォームローンを減らすことも課題となっています。

　この解決には、現在得られているキャッシュフローをいかに蓄えて行くかが重要になってきます。不動産投資を始めてから、ＭＡのローン借り換え時、太陽光発電導入時、昨年はＭＡの大規模修繕や妻に貸し付けをしたりなど、再投資の度にキャッシュの放出が続いています。この先はキャッシュを温存し、キャッシュの放出は家計全体で抱える借金や不動産投資の借金を減らして行くために使う必要があります。