不動産投資資金と家計との関係

　不動産投資を始めた当初は、不動産投資と家計は切り離すべきと考えていました。多額の借金をして始めた不動産投資ですので、この不動産投資で得たお金は次の投資に回すための蓄えとして貯蓄していました。今の自宅を購入した際に、それまで住んでいた二世帯住宅をＭＡとして賃貸物件に回したのですが、この時に残債を引き継いだ関係で若干の資金放出をすることになります。これは再投資ですので仕方がないかと思っていますが、この時にかなり贅沢な自宅を購入した代償として、家計還元は一切しないということにしました。

　基本的には規模拡大の際にも自己資金の放出は避けようと考えていましたが、アパートに付けた太陽光発電システム導入の際はローンを組もうとは考えず、自己資金を放出しての投資となりました。同時に設置した自宅用の太陽光発電システムの導入は資金がなくソーラーローンを組みました。電気代負担は減ったはずなのにソーラーローンが重荷となっていました。

　ＣＰ建築の際は自己資金の放出はありませんでしたが、後々を考えて好意で組ませてもらった短期間ローンを併用することにしました。その結果、物件は増えて家賃収入も増えていますが、返済比率を高めてキャッシュフローも増えていないという状況になっています。不動産投資の規模が大きくなっても家計還元されないという妻の不満を解消するために、自宅用ソーラーローンの負担から家計還元を開始することにしました。この辺りから、家計で抱えるローンを不動産投資資金で負担することで軽減し、家計を楽にする方向性に変更しています。闇雲に家計へお金を流すわけではなく、タイミングを見計らって家計で抱える「負の資産」を肩代わりして行く作戦です。このタイミングはより効果的でなければ、不動産投資への理解は得られないでしょう。ソーラーローンの負担はある程度の効果があったと思っています。

　妻物件取得の際には３００万円の貸し付けをしていますが、これは贈与などの税金が発生しないように貸し付けにしただけで、実際はこれまでの不動産投資資金の一部を放出したようなものです。再投資に回したと考えることもできるでしょう。私の確定申告上では税理士さんは事業主貸という処理をしています。妻への貸し付けに関しては金利が発生していませんので、妻が返済元金を私に支払ったとしても、税金の処理上では経費として認められる要素は全くありませんので、大きな問題にはならないはずです。

　ここまで規模拡大をしつつ家計へも恩恵をもたらしてきましたので、後はどのような形で家計と不動産投資を安定圏に持って行くかが勝負です。まずは、返済比率の改善ですね。