夫婦で不動産投資~法人設立を目指すサラリーマン大家の記録~

夫婦共働きのサラリーマンです。法人を設立して独立開業することを目指し、夫婦で不動産事業もしています。現在は夫婦とも個人事業主です。

返済比率を高めるメリット

 不動産投資をされる多くの方は、銀行から借り入れして物件を購入していると思います。本来的には投資は余剰資金で行うのが原則です。株式投資をするのに信用取引をしている場合もありますが、急激な株価変動で痛手を被るケースもあります。現物投資であれば、購入した金額以上の損益は発生しませんので、リターンは少なくともリスクは少ないというのが一般的です。不動産投資を自己資金でやろうと思うと、貯蓄金額に見合った物件しか購入できません。もちろん、そのように運用して運用益を更に別な物件購入にと複利的に当てるのが正当なやり方です。ただ、不動産投資の場合は返済となる原動力は家賃収入ですので、この辺が借り入れを起こしても利回りが確保できて高稼働率を維持できれば、比較的安全に運用できます。そのようなこともあって、不動産投資は投資ではなくやっぱり事業なんだよなと実感するわけです。

 

 不動産投資の場合、一般的に返済比率50%以内が安全圏と言われますが、あえて高めるのを承知で借り入れをする方もいます。返済期間を短くすれば返済金額も増えるわけですから、当然ながら返済比率も上がります。しかし、昨日のブログで上げた90%という例については、木造物件で借入期間が20年にも関わらず、このようになっていると聞いています。これはかなり危険です。

 

 以前のブログで書いた話なのですが、私の場合、返済比率が最大だった時期は約69%でした。70%近い返済比率に色々な方から危険というアドバイスを頂きましたが、私には見通しがありました。この高めていた原因は、PR&CEの新築時に一部資金を3年という短期融資で受けたためによるものです。これが終われば返済比率60%まで一気に10%落とせる、これは目論見通りになりました。もう一つ高めていた原因は、10年という短期で借り入れしたMAのローンです。PR&CEの新築前でもこのローンが返済比率を高めていたのですが、まずはこのローンをターゲットに定期積金をしてきたわけです。これに関しては、計画より早めて完全返済でき、金利も下げることができましたので返済比率は安定圏に持って行くことができました。

 

 不動産投資は事業的要素がかなり高いので、中長期的に考えて行くことが大切です。一時期の返済比率が高くても、危険な状況をいつ脱出できるのかという目処をしっかり立てられれば、メリットになります。10年後を見据えて、返済比率を高めるのを承知であえてローン期間を短くする戦略を取っている方もいます。不動産事業だけで生活しているわけじゃありませんので、この辺の強みもあるのでしょうか。