次のターゲットの設定

　来月より満室の目処が立ち、今の所は退去報告も入っていません。このまま順調に進んでくれることを祈ります。

　昨年にMAの完全返済とローンの借換えを実行したわけですが、それによってキャッシュフローも増えています。年間手残り金額の詳細は避けますが、家計で抱えるローンの負担軽減と、不動産事業の順調な運用の両立を考えなければなりません。

　近々くる節目は２つあります。１つ目は住宅ローン控除の終了です。これによって控除が減るわけですので、ローン負担も減らす方向で考えなければなりません。このことについてはリフォーム資金として借りた分を返済するという計画です。２つ目は太陽光発電システムの１０年目での固定買い取りの終了です。これはＣＣについても言えるのですが、終了後の新たな展開について考える必要があります。自宅用の太陽光発電システムについてはローンを組んでいるので、これも完全返済したい所です。これらについては今ある資金でも何とか返済できそうですけど、自己資金の完全放出は避けたいところですので、できるだけ引き延ばそうと思っています。

　次のターゲットですが、MAの減価償却が終わる８年後までに何らかの策を練る必要があります。100万円以上の減価償却費という経費が消えることになりますので、当然ながら税金も増えてきます。このタイミングで何とか減価償却費を稼げる物件を取得できればいいのですが、今の職場状況や人口動向では厳しいかもしれません。そうなると、ローン負担額を減らしていく方向で考えなければなりません。

　借り換えをしたローンは２本に分かれているので、そのうちの１本を終わらせれば気持ち的にも負担的にも楽になります。これを目標に、新たな物件取得も視野に入れつつ考えて行こうと思います。

　MAについては3LDK家族向け物件で、完全分離型２世帯住宅仕様ですので競争力は高く稼働率も高くなっています。築年数が10年を超えてもこれだけの家賃を維持して客付けもしてもらえていますので、まだまだ勝負になります。賃貸開始からの生涯稼働率は98.5%ですので、高稼働率というのがよくわかります。

　ＰＲ＆ＣＥについては、2LDKと1LDKのミックスになっていますが、広い間取りと各戸２台分の広い駐車場と大きな物置きの設置など、周辺物件との差別化も図れていて稼働率もかなり高くなっています。ＰＲは97.3%、ＣＥは99.7%となっており、CEについてはほぼ空き室の無い物件です。こちらも高稼働率になっています。

　問題はＣＣです。1LDKオンリーの物件ですので入れ替わりも激しく、空き室が長期化する傾向になっています。立地条件は最高ですし間取りも広めで駐車場もゆとりがあるのですが、単身向け物件の宿命という感じでしょうか。それでも生涯稼働率は96.2%ですので、こちらも新築から8年半の成績としては上出来だと思います。

　現時点では、数ある物件の中でも私の物件を選んで頂けているという自信はあります。ただ、これも家賃値下げ交渉に応じたり、内装を綺麗に保つ提案にも従い、広告費も支払い、場合によってはペット相談可にしたりと、かなり管理会社のやりやすいように優先的に客付けしてもらえる環境作りをしている結果だと思います。目標は年間稼働率95%以上を維持することですが、昨年CCについてはこの目標数値を若干下回ってしまいました。この先は築年数の経過に伴って家賃値下げも考えていかなければなりません。なるべく家計全体のローン負担を減らしてキャッシュフローを維持する、これが需要課題です。