無意味な論争 - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

現金中古物件ｖｓ借金新築物件

　私が不動産投資を始めてからよく見る光景としては、現金中古物件派と借金新築物件派の無意味な論争です。私自身は新築物件を中心に所有していますが、中古が嫌いというわけではありません。たまたま話が上手く進んだのが新築だったというだけです。

　現金中古物件派の方は借金も金利支払いも無いというメリットがあり、また、資金も短期で回収してしまいレバレッジ効果を発揮できる場合も多いようです。ただ、購入できる物件は持ち金に左右されるでしょうし、キャッシュフローは大きくはありません。借金新築物件派の方は家賃設定も高く、キャッシュフローもそれなりに多く得られるというメリットがあります。ただ、税金が高額で苦しめられるような印象を持たれます。また、空き室リスクは持ち出しが発生し続ければ破綻リスクを伴いますので、現金投資より高くなります。この両者はなぜか仲が悪いように見えます。お互いにないものねだりなのでしょうか。

　現金で中古物件を購入する場合は、購入出来るだけの現金の持ち合わせが無ければできません。また、借金をして新築物件を購入する場合でも、どんなに優良物件を手がけようが借り入れできる背景が必要です。この背景が持ち合わせの現金である場合や、職業属性である場合がありますが、おそらく属性の力を利用して借金をしている方が圧倒的に多いでしょう。親の力というのも属性の一つです。

　借金ができないので、何とか頑張って中古物件を購入出来るだけの現金を蓄え、それを元に次の中古物件を購入してとやられる方にしたら、属性だけで借金をして新築していく方々が羨ましく見えるのでしょうか。私も親から引き継いだ物件を持っていたりするような二代目資産家を見ると羨ましくなります。スタートラインが全然違うんです。そのような方々と同じステージで勝負しようというのがそもそもの間違いです。

　投資の基本は余剰資金の活用だと思います。自分自身の状況をしっかりと把握して、身の丈を超えた投資にならないように気をつけなければなりません。

中古派の方も何故か憧れる新築

　中古は儲かると中古物件を手がけ続ける方も、いつかは新築物件を持ちたいという願望はあるようです。新築不動産投資は儲からないと否定的なポジションで語られる方々も多いのですが、何故か新築に憧れるようです。本当に中古が儲かるのであれば、中古だけやっていればいいのではないでしょうか。新築は儲からないだとか、借金して新築物件をやることを散々批判するのに、最終的に新築がいいと言うのはどう考えても理論が破綻しています。

　私には築古物件を再生させて高利回り投資をやるなんて言うスキルはありません。そう考えると、手のかかるような中古物件に手出しはできません。だからこそ手のかからない新築物件を所有し、退去の度に物件の維持に務めるのが最良という判断でやっています。

　新築は税金なども高いですが、最大の魅力である減価償却費を長い期間取れます。また、キャッシュフローはレバレッジを効かせて借金している分、中古現金投資よりも大きくなります。このメリットを最大限に活かして、低い表面利回りと承知しながら中長期的に考える方が新築不動産投資に合っていると思います。