厳しい計画 現在進めている妻の新築案件ですが、私が進めていた２年前より厳しい状況になっています。１つの業者で建築内容が固まり、見積りを取ることになりました、早くて水曜日頃でしょうか。声掛けしている業者がもう一社あって、こちらは土曜日に打ち合…

信頼できる業者 単なるフィーリングの問題かもしれませんが、信頼できる業者とお付き合いするのが一番いいです。お友達のようにいつも事務所にお邪魔してお茶飲み話をして帰ってくるだけの不動産業者もあります。この方には色々とお世話になっています。 本…

信頼できない不動産業者 私が以前にお邪魔してお話した不動産業者から、たまに物件情報が送られてくることがあります。その時は戸建賃貸物件として使えそうな手頃な中古物件とお話していましたが、不動産連合隊や不動産会社のＨＰで記載されているような一般…

子供達が所属するスポーツ団体へ寄付したい！ 寄付金に控除を求めるのは本来的ではないのかもしれませんが、正当な手続きで私の稼いだ利益の一部を寄付して控除が受けられるなら、余計な税金を国に取られるよりは子供達のために使ってあげた方がいいと思って…

利回り１２％の戸建て物件！？ 某建築会社では建物だけで表面利回り１２％の戸建て物件を提供しているようです。建築費１，１００万円で家賃は１１万円らしいです。確かに１２％ですが、いくら新築戸建てでも私の住む地域で１１万円の家賃設定はどうなのでし…

減価償却費が取れない物件の利用 減価償却期間が終わって資産価値の無くなった物件を利用することで、法人への物件移行がスムーズに行くかもしれません。私の所有する物件はまだまだ減価償却期間がありますが、こういう方法もあるということを知りました。 …

経費の負担増は誰が被る？ 消費税増税の影響が顕著に出てきていますが、大家さんにとって家賃に消費税分を付加できないのは痛手です。管理費や振込手数料や修繕費などには消費税がかかっています。資材高騰の影響も出ていますが、簡単に家賃を値上げはできま…

利益の追求の前にやるべきこと 不動産投資は経営的要素の高い投資です。投資という名目で経営しているのと変わらないと言っても過言ではないでしょう。管理委託していたとしても管理会社に丸投げでは経営は上手く行きません。 利益を追求するのは投資や経営…

苦戦した１階の入居 同じ物件でも１階部分は不人気な傾向があります。特に通りに面している１階などは通行する車や人から見えるということで、敬遠されます。ＣＣに関しても新築当初は２階部分から入居者が決まっていきました。道路に面している建物でもあり…

立場が変われば・・・ 物件を買う時にはいかに安価に仕入れるかが勝負どころです。しかし、売る側としてもできるだけ高値で売りたいでしょうから、この金額で売れたらいいという最高値を設定してきます。指値が入ったとしても、売る側としても最低価格を予め…

現金中古物件ｖｓ借金新築物件 私が不動産投資を始めてからよく見る光景としては、現金中古物件派と借金新築物件派の無意味な論争です。私自身は新築物件を中心に所有していますが、中古が嫌いというわけではありません。たまたま話が上手く進んだのが新築だ…

施工した会社が倒産していました 現在、私も家庭用ソーラーパネルを設置しております。１０ｋＷｈ以下の設備で、１０年間の余剰電力買取価格固定制度を利用していますが、減価償却期間は１７年です。今問題となっている全量買取制度を利用したメガソーラー事…

借金は借金です！ 不動産投資を始める前までは借金して投資をしようと考えたことはありませんでした。株式投資も現物投資でしたし、ＦＸもやっていましたがレバレッジをかけての投資でロスカット強制退場させられましたので、借金をしてのレバレッジ投資に対…

不動産投資家とサラリーマン大家さん 不動産投資というのと大家さんというのは考え方において大きな違いがあるように感じます。どんな投資でもそうなのかもしれませんが、投資というのはお金だけ出して利益だけ得るというイメージを持ちますが、実際はこれで…

卵は一つのカゴに盛るな 投資の格言としてよく使われますが、これはあくまでも分散投資の勧めです。株式投資でも一つの銘柄に資金を集中させるのではなく、色々な銘柄に分散して売買している方も多いでしょう。日本の株式投資だけやっていれば株価の暴落など…

独身時代の考え方 私は結婚をしており子供も３人います。家族中心の考えのもとで不動産投資を始めたわけですが、独身時代はそういう考えは全くありませんでした。先日、独身の同僚が一人暮らしは楽という話をしていましたが、確かに楽という側面はあるとは思…

決断した規模拡大 ＣＰ建築に関しては私が手動となり話を進めました。今の自宅を購入する際に諦めた新築案件がありましたので、何としても新しい物件を増やしたいという思いもありました。焦っていたわけではなく、いい話を吟味していました。 これにより借…

夫婦共通理解は妻主導だった 私たち夫婦の場合、始めの住宅取得に関しても妻主導で話が進みました。住宅を建築した当初はここまでの規模での不動産投資をやることは全く考えていませんでした。二世帯住宅から得られた収益で次の住宅ローンを支払えればいいと…

不動産投資を始めた切っ掛け そもそも不動産投資を始めたのは、どちらかと言うと私の方から積極的に言い出した話ではありません。むしろ、借金をして住宅を建てたり、アパートを建てて収益を得たりなんてことは否定的でした。 多くの賃貸物件に住むサラリー…

物件単独の収益で考える 新築アパート投資の場合、初期段階としての物件所有棟数は１棟という場合が多いでしょう。規模の大きさはともかく、巨額なローン１本を返済していくケースが多く、まずはここから得られる収益でローンの完全返済まで持って行くにはど…

立地条件がよくても・・・ 私の所有するＣＣの近辺には数棟アパートが並んでいます。私の物件は比較的高稼働率で推移していますが、中には空き室が頻繁に出る物件もあります。大きな違いは間取りと駐車場台数の余力ですが、原因がこれだけとは思えません。 …

資材高＋消費税アップ＝利回り低下 建築会社より見積もりの電話連絡が来ました。予想はしていましたが、なかなか厳しいものがあります。家賃設定を若干高めにしても９％行くか行かないかでしょうか。原因は資材の値上がりで特に木材が大きいようです。さらに…

バブルの波なのか資材高なのか・・・ 最近になって建築中の新築アパートが売りに出されていることに気付きました。一つは７．２０％、もう一つは８．３６％程度です。以前から売りに出されている大型駐車場は７．３５％の利回りですし、大型ショッピングセン…

賃貸併用住宅の基本的な考え方 私は新築不動産投資中心にやっていますが、本格的にやりだしたのは５年前です。将来的なデッドクロスも考えられますが、基本的にマイナスのキャッシュフローになって持ち出ししているようであれば投資をする意味はありません。…

見積もりは出ず 先日、妻の物件の建築計画をお願いしていた建築会社のうち、１社から物件建築計画が出てきました。１ＬＤＫ・２ＬＤＫ・３ＬＤＫと計画が出てきましたが、２ＬＤＫ以外はいまいちです。 ２ＬＤＫはビルトインガレージ付きのメゾネットで格好…

不動産投資資金の基本的な考え方 おそらく、今の計画で妻が物件を所有できて高稼働率で順調に運用できたとして、手残りは税金などを差し引いて年間１５０万円程度だと思います。半分くらいは修繕や何かあった時の蓄えに充てるとして、月５万円程度は使っても…

人生の分岐点となる出来事 私達にとって子供が産まれたことは大きな出来事でした。アパート建築を考えたのも子供達の存在が大きく関わっています。最初に新居を構えた時には住宅ローンの補填程度になればという安易な発想での二世帯住宅建築でしたが、現在は…

まずは法人化より財務改善 小さな物件を複数所有している方以外では、ローンが細かく分かれているというケースは少ないと思います。私の場合もＣＣとＭＡについてはそれぞれ１本のローンです。事情があってＣＰについては短期ローンを組んでいますが、この自…

売り急いでいるのか？ 先輩大家さんから物件売却の話を持ちかけられました。一つは戸建てです。かなり手がかかっているようで外壁もピカピカなのですが、中身を見たわけでもないですし価格が高い感じがします。築２７年物件ですので減価償却も切れていますの…

銀行から連絡が来る 名義は妻なわけですが、実際に動いているのは私です。というわけで、私の方に銀行さんから連絡が入りました。 担当者は不動産屋さんから土地情報をもらい、早速現地確認に行ってくれました。今は新築戸建ても多く見られますが基本的には…