資産管理法人を立ち上げた際に目指す投資スキーム ＣＣの規模が３倍になれば月の手残りで生活に困ることはありません。ただ、全て使えるわけではありませんので、勘違いして仕事を辞めるわけには行きません。この場合は無理に法人を設立しないで個人所有して…

今の家賃収入をできるだけ維持すること 新築物件も月日が経てばそれなりの中古物件となります。今の家賃がずっと続くわけではありませんが、いかに家賃を維持するのかも重要です。法人設立もせず、今の規模で家賃の下落に耐えて無借金状態まで持って行った際…

リスクを背負うこと 新築不動産投資のいいところは時間的な労力をかける必要がなく楽ということでしょうか。これは私達にとっては非常に助かります。不労所得とは思いませんが、１週間に１回程度の休日を利用した物件巡回程度で、クレーム処理も管理会社にお…

個人所得とキャッシュフロー 家賃収入で得られたお金は全て使えるわけではありません。また、減価償却費などもあるので家賃収入全てに税金がかかるわけでもありません。ただ、やり方によっては所得税などを差し引いたら確定申告では黒字なのにキャッシュフロ…

新築満室は当たり前の時代ではない 新築物件では満室にできて当然という風潮がありますが、物件が過剰供給されている現状では満室まで時間がかかることも多くあります。繁忙期と言われるのは３月～４月の異動が一番で、それ以外の時期では特に大差はないと思…

立地条件は変えられない！ 間取りや設備などの物件内部は色々と工夫次第で変えることができますが、立地条件だけは変えられません。この見極めを間違えると、初期段階から思わぬ苦戦を強いられることになり、最悪は破綻に追い込まれます。 私の住む地域によ…

地域をよく知ること 見ず知らずの地域で投資するのはなかなか勇気が要ります。私は首都圏に住んでいるわけではないので、首都圏の事情には詳しくありません。詳しくない人がその地域で投資しても失敗するような気がします。 地方での投資は危険だと言われま…

夫婦共働きの宿命？ 私たちは夫婦で別々の仕事をしておりますが、会社の副業規定などで今の状態では法人設立は不可能です。仮に法人設立をするとなると、どちらかが今の仕事を引退しなければいけません。引退するには、設立法人から支給される給料が今の給料…

遺産相続でもめないためにも 今は全て私が所有しているわけですが、仮に私が死んだ場合には相続税がかかります。たかが２４戸しかない物件ですが、物件を相続するためにはお金が必要ということです。これが思わぬトラブルにつながることも考えられます。 こ…

一人で抱えていいのか？ 私の不動産投資のスタイルとしては、全て私名義で借金をして運用しております。夫婦共有財産とは言え名義上は全て私ということで、将来的に不都合が生じるかもしれません。 仮に私が急死したら団体信用生命保険などで大幅に借金は減…

何が「売り」なのか アパートを供給する建築会社は、その会社で既に建築した仕様で乱立させる傾向があります。安く大量に供給するということはアパートの建築費を抑えるために必要なことですが、同じような立地条件であれば個性がありません。ましてや立地条…

女性向け物件について 電子キーなどのセキュリティを高めた女性専用物件もありますが、私も色々と検討しましたがやめました。コストがかかりますし、女性専用物件にするメリットはあまり感じません。女性が使用した部屋の方が意外と汚かったりすることもある…

あの時代は通用しても・・・。 ここ１０年くらいで賃貸物件を取り巻く環境は大きく変わったように感じます。いつの時代も同じようなものなのでしょうが、その時の入居者ニーズに沿った物件でなければ空き室に繋がってしまいます。１０年前は通用しても今は通…

駅近物件は人気なのか？ これは「地域による」というしか無いと思います。通勤などでの電車の利用を考えた時に駅近くは人気物件となる可能性がありますが、これは都市部に限られます。特に地方では駅近くであろうがあまり関係ない感じもします。 都市部の駅…

差別化を図る 古い物件は安く手に入れて家賃も安く設定できるというメリットもありますが、色々と欠点があります。一つは減価償却費を多く取れません。これはかけているお金も少ないので当然といえば当然です。ただ、新築の一番のメリットは長期間利用できる…

太陽光発電の導入について 全量買取制度を利用するか否かというだけではなく、太陽光発電も色々な形態があります。大雑把ですが、発電した電気を入居者の各部屋へ送るという入居者還元型と、そのまま全て（または余剰電力）を電力会社へ売るという設置者還元…

自動販売機の設置 ＣＰに自動販売機をせっちしてありますが、あまり儲けは考えない方がいいでしょう。一番大きな負担は電気料金です。売れれば売れるほどドラムを回転させるので電気料金もかかるらしいです。また、冬場のホットドリンクも電気料金を跳ね上げ…

インターネット使い放題について 私の所有するアパートにはインターネット使い放題は導入していません。ただ、B-フレッツマンションタイプだけは配線してあり、契約は入居者次第という形にはしています。今のところはインターネット使い放題の未導入が入居率…

現金の大切さ ローンを組む時には自己資金を求められることが多くあります。自己資金をたくさん持っていて普通に自己負担金を建築会社に支払っていれば何も問題はありません。しかし、できれば現金（預金）を減らしたくないという方も多くいます。 自己資金…

新築はスムーズには行かないのか？ CCの竣工からＣＰの新築までは４年間かかりました。中古物件も考えてはいたのですが、仕様などを見てなかなかいい条件のものはありませんでした。築古物件の再生はお金もかかりますし、私が工事できるわけでもないのであま…

不動産投資の目的は？ 不動産投資を始める多くの方は、初めから独立開業を目指しているわけではないと思います。中には法人を立ち上げている人もいますが、規模拡大の手段であったり税金対策などが主な目的で、不動産投資を職業として捉えている方は少ないで…

銀行からの信用を得るためには ＣＣが満室になってからは順調に運用していたものの、次の物件取得にはなかなか繋がりません。色々と上手い方法を使って次から次へと物件を取得される方もいますが、運用し始めて３年くらいは厳しいでしょう。ＣＣが築１年程度…

所有物件紹介 ＭＡ（３ＬＤＫ×２・築１２年）２世帯住宅で自宅として使っていました。２階はジェットバスです。浴室追い焚き付きです。 ＣＣ（１ＬＤＫ×１０・築５年）駐車場１３台分確保しています。リビング広めです。 ＣＰ（１ＬＤＫ×４・２ＬＤＫ×８・築…

報告・連絡・相談 管理会社もたくさん物件を抱えていますので、頻繁に物件確認に行けるわけではありません。管理委託していたとしても管理会社に丸投げってわけには行きませんね。そんなことしたらなめられるだけです。 私の場合は不定期ではありますが物件…

管理会社は誰の味方なの？ 管理会社は大家さんと入居者の間に入ってくれる重要な存在だと思います。両方の立場で中立的に考えてくれているのだと信じていますが、初めはそうは感じず、所詮管理会社の利益しか考えていないと思っていました。 CCが竣工して当…

始めは自己管理する予定だったのに・・・ アパートを建築した時の建築会社との始めの打ち合わせでは、鍵などの管理は私がやって不動産屋には客付けだけしてもらう予定でした。それまでも二世帯住宅の１階部分を私が管理しており、特に問題なく過ごしていまし…

アパート建築が着工したものの・・・ 某銀行で融資を申し込み、建築もゴーサインが出たのになかなか肝心な融資が決まってくれません。着工して建築がどんどん進んでいく中、何と融資が破談になってしまいました。 これには参りました。融資が受けられなけれ…

はじめまして、アンディです。 サラリーマンをやりながら大家さんをやっているアンディです。家では普通のお父さんです。 私が「大家さん」になったのは今から１２年ほど前です。その時は投資という考えは無く、二世帯住宅を建てて家賃収入で住宅ローンを支…