満室は長くは続かない・・・
残念ながら、PR-A1号室に退去予告が入ってしまいました。1LDKの部屋です。最近は繁忙期以外は厳しい戦いになっていますので、今回も長期化するかもしれません。管理会社には全力で頑張ってもらうしかないですね。状況によってはエアコン導入なども考える時期かもしれません。
GW突入！
今日からGWで10連休！という方も多いようですが、今日はカレンダー的には普通の土曜日です。週休2日が浸透しているから10連休と言われても違和感はないですが、土曜日に普通に仕事をしている人も沢山おられますよね。そんな私も今日は丸一日仕事だったりします。妻も・・・何だかなぁ。私はその分、５月７日に平日休みを頂けているので10連休は確保できています。
世の中は平成最後・令和元年と盛り上がっていますが、節目ではありますがただの10連休です。ここをどう過ごすか、大きな課題ですよね。
明日から30日までは、私は娘と一緒に実家に帰ることにしています。妻と息子２人は居残りです。長男は大会もあるので、次男と妻に応援に行ってもらいます。ビデオ撮影してもらうので、後から見るのが楽しみです。
後半は長男も次男も部活動があったり、妻が仕事の日もあったりします。娘は児童館もお休みで退屈するでしょうか。まずはタイヤ交換をしたり、オイル交換をしたり、息子の送迎に娘の退屈しのぎに付き合ったりですね。
長期休みで出かけてもお金がかかるし混み合う、子供達は家にいても退屈する、いいのか悪いのかという感じです。
満室で満額以上の入金
昨日は家賃入金＆ローン引き落とし日でした。満室になったことに加え、先月分の日割り分や敷金なども入ってちょっと得した気分です。今回は入居促進費なしということでお願いしていたので、余計なお金も引かれずに済みました。
今シーズンは除雪も少なく済み助かりました。近々、税金関係も引かれますので余計な出費はできませんが、今のところはほぼ計画通りに進んでいます。
やっぱり、満室は最高です！
新年度開始
新元号も「令和」に決まり、世の中は盛り上がっているようです。４月１日は私にとっては新年度開始、異動して来る方を迎え、新入りの方に仕事を引き継ぎつつ自分の仕事も引き続きするという、毎年の新年度業務をやっていた一日です。毎年気遣いし過ぎて、この時期は疲れます。新しく入ってきた方のうち１人は転勤者で少し面識もあるのでやりやすいのですが、もう１人は新採用ということで、ちょっと慣れないです。
３月下旬からパソコンでのデータ処理を行っていて、ほぼ１日中やっているので目が疲れてきました。最近は会議も多く、さっさとやるべきことをやっておかないとという思いが先行して、かなりヘビーな仕事量になっています。今までその仕事をしていた方に聞きながらの作業なのですが、その方は「作業が速くてびっくりした」と言っていますが、基本的にある仕事は溜めておくのが好きじゃないので、次々と計画的にこなしているだけです。それでも残業もせずに帰っていますので、いい方なのでしょうか。
仕事をしている最中に電話がかかってくるのもイライラします。今までと違う仕事をしているからというのもあるのですが、これからはこれがスタンダードになるかと思うときついものがあります。まあ、慣れるしかないでしょう。
事務仕事をやっている方はみなさんそうなのでしょうが、私の場合は本来的には事務仕事メインというわけではないので、ちょっときついです。最近は晩御飯を食べたら９時くらいに寝てしまっています。起きるのは朝５時なんですけどね。
不動産関係の動きは全く無いので助かります。完全満室いいですね！
完全満室が久々に復活！
昨日は残りの１室の入居日でした。これで完全満室が久々に復活いたしました。退去予告も入っていないので、このままGWまで乗り切れそうな感じです。後はこの状況が長く続くことを祈るしかありません。
このまま退去無しで乗り切れるか？
現在、未入居部屋が１室ありますが、24日には完全満室復活予定です。今の所、新たな退去予告は入っていませんので、繁忙期は満室復活で乗り切れそうです。
後はいつ退去予告が入るか、昨年のように2LDKの部屋に10月くらいに退去があると長引きそうな感じがします。1LDKも油断はできませんが、後は来年の繁忙期近くまで満室を維持してくれることを願うしかありません。
とりあえず報告だけは・・・
入居者募集中の部屋は現在ありませんが、以前にお世話になっていて別会社の社長さんになった方にお願いして、入居者募集をかけてもらっていました。結局は管理会社との行き違いなのか、やる気が低かったのかは知らないですが、ホームページ掲載を取り下げられていました。この対応についても実は不信感を抱いています。
その後、管理会社の社長さんとのやり取りで、「繁忙期中は広告料なし」という条件で入居者募集を継続してもらいました。結果的には広告料の有無に関係なく、決まる時は決まるという感じで満室目処が立ったわけです。今後の広告料の在り方についても検討していく必要があります。広告料を出すという条件だったにもかかわらず、半年以上も空き室になったわけですから、広告料の効果はないと言わざるを得ないでしょう。
とりあえず、ここまでの状況の報告だけはしておこうと、別会社の社長さんへFBよりメッセージを送っておきました。別に積極的にこの先もお願いしようなんて気は起きないのですし、不信感が払拭されているわけではありません。付き合い上の業務的な感じです。
社長さんからは決まってよかったというメッセージを頂きましたが、どこまで本心かなんて読めないですよ。素直に取っておきますけど、私もそこまで単純じゃありませんのでWin-Winの関係にならない人とは少し距離を置く必要があるかなと思っています。
３月に入り退去予告なし
３月に入ってから今の所は退去予告は入っていません。ということで、家賃ベースでは３月末時点での満室が確定しています。まだ急遽退去というケースがあるかもしれませんし、繁忙期をちょっと外した４月上旬というのも考えられます。今の所はプラスに動いていますので、このままいい感じで繁忙期を終えて、満室が長く続くことを祈るしかありません。
入居募集終了
先日、退去前のＰＲ２ＬＤＫに申し込みが入ったと連絡を頂きました。現在、空き室中の部屋を内覧して気に入って頂けたようです。３月２４日からの入居になりますが、１ヶ月弱の空き室で済むかと思えば上出来です。これで、３月に入居３戸が確定しました。後は退去予告が入らないことを祈るしかありません。
結果的には良い方向に
今日、管理会社から連絡があり、先日3月22日入居予定で駄目になった部屋に申し込みが入ったとのことでした。入居日は3月15日ということで、結果的には1週間ほど早まったことになります。現在、敷金なしキャンペーンをしているのですが、他社仲介ということで敷金も頂けるということです。
これで、何とか昨年から空き室になっていた2戸の入居目処が立ちました。しかし、PR1戸に退去予告が入っていますので、2LDK1戸の入居者募集中という状況が続きます。
今の所は退去予告はこの1戸だけですが、繁忙期ということでこの先も油断できない状況が続きます。このまま残り1戸も決まって退去予告も入らず満室というのがベストです。
２月の動き
先日、CEの契約を３月一日から頂きました。その後、PRの方も入居希望者がいるということで３月２２日の予定で動いていました。その連絡をもらった日に、PRの退去予告が入りました。更に今日、３月２２日の予定で動いていた方の話が駄目になってしまいました。
結局は現状ではPR2LDK2戸入居者募集中という状況です。
不動産投資開始から10年目のピンチ
2009年8月にＣＣを竣工して開始した不動産投資ですが、新築当初は満室まで3ヶ月かかるなど苦戦していました。翌年の7月には中古住宅を新居として購入し、自宅として使っていた二世帯住宅のＭＡを賃貸物件化し、2013年3月にＰＲ＆ＣＥを新築しました。
ＣＣは入れ替わりも激しく、空き室期間も若干できたこともあったのですが、それでも1月末までの生涯稼働率は96.3%となっています。立地条件は最高ですし、内装も綺麗にしています。しかし、8月で築10年を超えてきますので、この先は家賃値下げなども視野に入れて考えていく必要があります。
ＭＡは至って順調で、1月末までの生涯稼働率は98.6%となっています。1階に入居している方は新築からずっと同じ方で、出る気配は全くありません。2階もお子さんの小学校の関係でこの地域を選んで住んでいただいている方ですので、しばらくは空かないでしょう。この物件に関してはローンも完全返済し、無担保状態ということで完全に自分のものにすることができました。一つの大きな目標でもありましたので、まずは順調に達成できたと言えるでしょう。
ＰＲ＆ＣＥは新築当初は満室で高稼働を維持していました。2LDKは家族向け物件ですが、駐車場も広く物置も広いものを設置していますので、競争力も高く築5年までは至って順調でした。昨年に退去があって各１戸計２戸の2LDKが空いている状況です。生涯稼働率も96.5%と落ち込んできています。3月で築6年となりますが、まだまだ勝負になる物件だと思っています。何で決まらないのか、本当に意味がわかりません。
昨年あたりから管理会社に入居促進費を支払って募集してもらっているのですが、繁忙期まで引っ張られてしまい全く効果が見られませんでした。そこで、繁忙期の間は入居促進費は支払わないということにしました。だからと言って、決める優先順位を下げるのであれば、こちらとしても対応を考えざるを得ません。そもそも、これだけ長引いているのは管理会社の力の無さだと思いますので、ここを改めてもらわないことには話になりません。タイミングもあるでしょうが、これだけ空き室期間が長引いても対策の提案など一切ないのも腹立たしい思いです。
確かに物件供給量は過多になっているのは間違いないでしょう。ただ、競争力の落ちている物件もあることは確かで、こちらとしても空き室期間が長引くくらいなら家賃の値下げをした方がいいとも思っています。そのような提案もない状況で放置されているのも困っています。それだけ優先順位が低くなっているなら、こちらとしても考え方を改めざるを得ないかなと真剣に考えています
CCの隣に・・・
CCの隣の敷地にあった会社が無くなり、何やらアパートらしき建物が建築中になっていました。管理会社の社長さんなら知っているかと思い聞いてみると、詳細はわからないようですが、アパート建築中であることは間違いないようです。
この地域は開発が進んでいて、近くのイオンの横から続く新しい道路も作られいます。地価も値上がりしていて、この地域では高値地区です。イオンの他にホームセンターや家電量販店、スポーツ用品店やリユースショップ、しまむら、病院などもあって、生活利便性の高い地域です。最近はイオンにスターバックスコーヒーなどが入ってリニューアルしたりと、魅力的な地域にもなっています。
ただ、CCも築10年ですので、そろそろ競争力も落ちてくる頃です。今までのように立地条件に甘えてという訳には行かないかもしれません。
