不動産投資開始から10年目のピンチ

　2009年8月にＣＣを竣工して開始した不動産投資ですが、新築当初は満室まで3ヶ月かかるなど苦戦していました。翌年の7月には中古住宅を新居として購入し、自宅として使っていた二世帯住宅のＭＡを賃貸物件化し、2013年3月にＰＲ＆ＣＥを新築しました。

　ＣＣは入れ替わりも激しく、空き室期間も若干できたこともあったのですが、それでも1月末までの生涯稼働率は96.3%となっています。立地条件は最高ですし、内装も綺麗にしています。しかし、8月で築10年を超えてきますので、この先は家賃値下げなども視野に入れて考えていく必要があります。

　ＭＡは至って順調で、1月末までの生涯稼働率は98.6%となっています。1階に入居している方は新築からずっと同じ方で、出る気配は全くありません。2階もお子さんの小学校の関係でこの地域を選んで住んでいただいている方ですので、しばらくは空かないでしょう。この物件に関してはローンも完全返済し、無担保状態ということで完全に自分のものにすることができました。一つの大きな目標でもありましたので、まずは順調に達成できたと言えるでしょう。

　ＰＲ＆ＣＥは新築当初は満室で高稼働を維持していました。2LDKは家族向け物件ですが、駐車場も広く物置も広いものを設置していますので、競争力も高く築5年までは至って順調でした。昨年に退去があって各１戸計２戸の2LDKが空いている状況です。生涯稼働率も96.5%と落ち込んできています。3月で築6年となりますが、まだまだ勝負になる物件だと思っています。何で決まらないのか、本当に意味がわかりません。

　昨年あたりから管理会社に入居促進費を支払って募集してもらっているのですが、繁忙期まで引っ張られてしまい全く効果が見られませんでした。そこで、繁忙期の間は入居促進費は支払わないということにしました。だからと言って、決める優先順位を下げるのであれば、こちらとしても対応を考えざるを得ません。そもそも、これだけ長引いているのは管理会社の力の無さだと思いますので、ここを改めてもらわないことには話になりません。タイミングもあるでしょうが、これだけ空き室期間が長引いても対策の提案など一切ないのも腹立たしい思いです。

　確かに物件供給量は過多になっているのは間違いないでしょう。ただ、競争力の落ちている物件もあることは確かで、こちらとしても空き室期間が長引くくらいなら家賃の値下げをした方がいいとも思っています。そのような提案もない状況で放置されているのも困っています。それだけ優先順位が低くなっているなら、こちらとしても考え方を改めざるを得ないかなと真剣に考えています