現状で法人を立ち上げるのは力不足？

個人所得とキャッシュフロー

　家賃収入で得られたお金は全て使えるわけではありません。また、減価償却費などもあるので家賃収入全てに税金がかかるわけでもありません。ただ、やり方によっては所得税などを差し引いたら確定申告では黒字なのにキャッシュフローはマイナスというデッドクロスに陥るケースもあります。このような状態が続いて資金がショートすれば、破綻してしまいます。いわゆる黒字倒産です。サラリーマンの給与所得がある場合はこれが上乗せされるので、どうしても所得も多くなり税率が高くなっていくケースもあります。

　子供達に対する扶養控除は無くなりました。子供達を養って色々と支出しているにも関わらず、サラリーマン個人の基礎控除のようなものもありません。配偶者に対する控除が認められるのに、子供達にかかる生活上の経費が控除として全く認められないのはおかしいですね。

　この配偶者の控除も女性の働く意欲を阻害しているというわけのわからない理論で変えようとしています。廃止へ向けて動いていましたが、今は全てに控除を適用するという制度へ変更することを考えているようです。働く女性も専業主婦も扶養が認められるということは、所得を世帯年収で見る方向に動いているような感じもします。消費税も上がり個人の控除も奪われと最悪なんです。今に基礎控除も無くなりそうな勢いです。何としても法律の範囲内で節税する方法を考えなければなりません。減らせるということは払い過ぎているという見方もできます。

　ところで、専業主婦になって女性が働かないことって悪いのでしょうか？私が小さかった頃は専業主婦が圧倒的に多かったですが、不自由はしていませんでした。むしろ、家に帰ったらお母さんがいるという安心感があったと思います。このようなことも大切だと思うのですが。働く意欲の阻害と言ったら生活保護だってあり得ない金額です。不正に受給しているとは言いませんが、一生懸命働いている人の最低年収より上回る生活保護費の受給は「働かなくても生活できる」という錯覚を産み、これを悪用している人も多いのが現状です。それを食い物にしている大家さんも多いですけど。

　家事は重要な仕事だと思います。家事に対して夫が妻に報酬を与えてもいいくらいじゃないでしょうか。それが控除として手厚く認められれば専業主婦の存在価値が高まり、より高所得を得ようという意欲が湧くような気がします。

返済比率と実質利回り

　ＣＣについてですが、返済比率は約５２％と高くなっています。では、毎月の手残りに対する初期借入金で考えた利回りはどの程度になるかというと４．３％程度です。ここから固定資産税や所得税などの税金や、管理委託費などの経費も引かれますので、実際はもっと低くなります。表面利回りでは１２％ある物件なのですが、実質利回りは４％以下というのが現状です。

　ただし、投資利回りとしてはかなり高いはずです。フルローンであれば無限大ということになります。数値だけでは内容なんてわからないですね。

　仮に返済比率を４０％程度まで落として安全圏にあったとしても、実質的な利回りは５％～６％程度でしょう。これでも安全圏ということは、現金投資であれば表面利回り６％程度でも安全に運用できるということです。中古物件であれば現金投資で２０％以上の実質利回りで運用している方も多くいます。修繕費などを抑えれば運用益としては高くなります。

　もちろん、ＣＣだけ所有して資産管理法人を立ち上げたとしても得にはなりません。仮に不動産管理法人に毎月１５％支払うこととして管理会社に委託料を５％支払ったとして、法人に残るのは家賃の１０％ということになります。これではとても資産管理法人から給料は支払えません。仮に物件ごと残債を引き継いで移行できたとしても、とても家賃収入で生活はできません。ただ、初期段階では無報酬で法人に蓄え、黒字会社として運用しておく意味は大きいでしょう。