土地持ちの強み

利回り１２％の戸建て物件！？

　某建築会社では建物だけで表面利回り１２％の戸建て物件を提供しているようです。建築費１，１００万円で家賃は１１万円らしいです。確かに１２％ですが、いくら新築戸建てでも私の住む地域で１１万円の家賃設定はどうなのでしょう？設定家賃が１１万円で、値下げを強いられるのであれば机上の空論でしかありません。やはり、表面利回りという数字は曖昧です。

　土地については自分で購入して用意するというのが前提のようで、自己資金が土地代程度の負担になります。借入に対しては確かに１２％ですが、これでは意味がありません。土地を持っている人や土地代を余裕で出せる人にはいいのかもしれませんが、私の基準としては土地代金も含めての全ての価格に対しての利回りです。仮に土地が４００万円で手に入ったとして総額１，５００万円であれば８．８％まで表面利回りは下がります。坪単価１０万円でも４０坪ですから、それほど広くはありません。戸建賃貸としてはこの程度でしょうか。

 　仮にCC程度の物件が建築費に対する表面利回り１２％で建築できたとして、建築費は５，８００万円ということになります。これに土地値を入れて７，０００万円です。これで表面利回り９．９％ということになります。戸建てで１２％で行けるのであればこれくらいは行けそうなのですが、現実は甘くはありません。

　１，１００万円の戸建住宅なんて内部仕様は最低水準だと思います。こんな住宅に１１万円の家賃はないだろうというのが先日の話でした。

フルローンでの投資の目標値

　自己資金を投入しないということは、そもそも使った資金が無いわけですから初めから利益が出ているということになります。借金返済はあっても資金回収という概念はありません。土地値を考慮しないで表面利回り１２％であっても、まずは土地値を回収しなければ意味がありません。

　現金中古派の方は投入した自己資金を回収するのが目標ですが、借金新築派には仮にフルローンであれば自己資金回収という概念はありませんので、売却した時にローンが精算できるのかが基準となります。それぞれ投資のやり方と考え方で基準が異なるのは当然です。

 ローンを繰り上げ返済するか否かに関わらず、自己資金を投入していないとしても当初の目標は借金が返せるくらいの自己資金を持つことだと思います。無借金状態になれば支払い元本が無いので、税金がかかったとしても黒字なのにマイナスのキャッシュフローという状態に陥ることはまず無いでしょう。