今年１～３月の稼働のまとめ

　3月も今日で終わりとなりますので、1月から3月末までの稼働状況をまとめてみます。まずは物件毎の稼働状況と稼働率です。

CC　1月310/310(100%)　2月276/280(98.57%)　3月271/310(87.42%)

MA　1月62/62(100%)　2月56/56(100%)　3月62/62(100%)

CP　１月370/372(99.46%)　2月308/336(91.67%)　3月368/372(98.92%)

　次に全物件の月毎の稼働状況と稼働率のまとめです。目標は年間稼働率95%以上を保つことですが、月間稼働率では3月は若干下回りました。昨年までは年間で99%以上の高稼働率をキープしていましたので、風向きが変わった感が否めません。

1月742/744(99.73%)　2月640/672(95.24%)　3月701/744(94.22%)

　次に平成27年1月～3月までの物件毎の稼働率と全物件の稼働率です。こちらは何とか95%以上をキープできていますが、CCはギリギリで現在も1部屋入居者募集中という状況です。

CC95.22%　MA100%　CP96.85%　全物件96.44%

　3月末日時点の入居率は21/24で87.50%です。4月1日・3日の入居者待ちという状況になっております。4月3日には23/24となり95.83%まで回復する目処は立っているものの、CC102号室の入居目処が立たない状況で3月末を迎えてしまいました。

　今年の繁忙期での入居者の入れ替わりは例年並みなのですが、昨年までは空き室期間は短くスムーズな対応をしてもらっていました。しかし、今年は1ヶ月以上の空き室期間になっているケースが既に２部屋出ております。年間稼働率に影響するのはもちろんですが、当然家賃収入も減るわけですので長引かせたくはありません。1LDKの新築物件が増えているのが原因と言われていますが、今までは厳しい中でもすぐに入居者が決まっていましたので、状況は明らかに変わっている感じがします。管理会社の対応が悪くなっているのか、物件が増え過ぎているのか、物件力が弱っているのか、私の努力不足なのか、色々と原因はあると思いますが、私は管理会社の対応が悪化しているような気がしています。

　忙しいのはわかるのですが、例年通りの対応ができずに私に悪影響をもたらすようでは困ります。私の物件が築年数の経過と共に「使えない物件」と判断されて見捨てられているのでしょうか？そんなはずは無いと信じていますが、繁忙期でも例年より反応が鈍かったのは気がかりではあります。今年は除雪費もかかっていますし、解約違約金は空き室期間が長いために完全に相殺されている上に、壁紙交換などの修繕費の負担を強いられています。CC103号室については修繕の見積もりもされずに放置状態になっており、とても積極的に内覧させられる状況ではありません。

　昨日、管理会社の担当者の部下より電話がありました。状況報告だったのですが、内装工事が立て込んでいて、入居が決まっている部屋を優先的に工事しているのでもう少し時間を頂きたいとか言っていました。私がCCで工事の打ち合わせをしてから一週間も放置されています。この対応は私的にはあり得ません。工事優先順位が下げられることで、不利益を被るのは私の方です。ということは、管理会社にとって私の物件の優先順位は低いと判断すべきでしょう。

　流石に今回の対応は頭に来ました。いくら繁忙期と言っても、そんなのは管理会社の勝手な都合なわけで、その間に内覧の機会を逃して入居者が決まらずに家賃が入ってこない損失を被るのは私達大家なんです。閑散期では「お客さんが少なくて」と言い訳され、繁忙期では「忙しくて対応できない」なんて言われるのであれば、プロの仕事とは言えませんね。かなりカチンと来ましたのでブチ切れそうになりましたが、ここは冷静に「優先順位が低いのかもしれないけれど、適切に対応してくれ」と強めに言っておきました。

　私はこれだけで引き下がるような甘い人間ではありません。冷静になって考えてみても、今回の対応は納得の行くようなものではありません。担当者に改めてFBメッセージを送って私の気持ちを伝えることで抗議してみました。担当者と言っても専務さんで、私がいつも勝手に指名して色々とお願いしています。

　一つは先週の打ち合わせで、担当者のアドバイスもあってHP上の検索で引っかかる程度に家賃設定を下げることを承諾したのですが、HP上では家賃設定が前の高い家賃のままで放置され続けています。担当者は営業担当には金額は伝わっていると言っていましたが、検索条件上の改善はなされておらず意味をなしていません。更に工事が遅れていることで内覧者も逃しております。私としては著しく不利益を被っていますので「私の物件の優先順位が低くなっているのか？」と問い正しました。築5年の１LDK物件ですので、周囲にはいくらでもそんな物件がある程度の位置付けであれば、私としても今後の対応を考えざるを得ません。6年目を期に管理会社の変更も視野に入ってきますが、管理会社もそれは望まないでしょう。

　担当者の部下は「内装業者も夜中まで作業をやっているので・・・」と言っていましたが、それは管理会社の都合なわけで私の責任ではありません。1週間近く期間があったのですから、対応の方法はあったはずです。内装業者も知っている方ですし状況はわかるので同情はしますが、だからと言って何でもありだと思われては困ります。結局、損をするのはいつも大家です。何で大家だけが一方的に不利益を被らなければならないのでしょう。

　私の抗議内容については全社員に伝えられたようです。ホームページも昨日の段階で対応がなされました。これで劇的に反応がよくなるとは思いませんが、やるべきことをやらずに忘れていたでは済まされませんからね。今回のクレームの件で嫌な大家だと思われようが、繁忙期で忙しいのにうるさい奴だと思われようが、それはそれで全く構いません。下手に出て舐められる訳には行きません。私の物件の優先順位が低いということは無いとのことで、現在は他社も含めて入居者探しをして頂いているようです。私も最大限の努力をしていますので、管理会社にも最大限の努力をしてもらい、後は結果を出してもらうしかありません。