分割されているローン

　改めて、私の所有物件とローンの状況についてまとめてみます。現在の所有物件の規模としては4棟24室となっています。ＣＣは1LDK×10戸、ＣＰは1LDK×4戸＋2LDK×4戸、2LDK×4戸の2棟構成です。ＭＡは3LDK×2戸の完全分離型二世帯住宅です。ＭＡは元々自宅として使っていた住宅で、１階部分は新築当初より貸し出しています。現在は賃貸併用住宅を完全に賃貸物件として運用しています。

　ＭＡが竣工して私達が自宅として入居し１階部分を賃貸し始めたのは、１２年前の４月１日です。大家歴としては丸１２年ということになります。当時は不動産投資という概念はありませんでしたが、将来的に賃貸物件に回せる住宅という位置付けで建築したのは間違いありません。本格的に不動産投資を考えたのはＣＣ建築が切っ掛けでしたので、ＣＣが竣工した時点を不動産投資の入り口と位置付けており、今年の８月で６年になります。

　アパートローンはＣＣが最初で一本の大きな２０年ローンになっています。次は自宅を賃貸物件に切り替えたＭＡです。残債をプロパーローンで引き継いだのですが、期間が１０年と短く設定されています。ちょうど２年前に竣工したＣＰは色々とあって、ローンが４本に分かれました。３本は２０年ローンで１本は３年ローンです。

　このように、不動産投資に関しては６本のローンが組まれていることになります。この分割されたローンを一つ一つ片付けて返済比率を下げて行くのが今後の課題です。加えて家計としては１５年で組んだソーラーローンと、現在の自宅取得時に組んだ住宅ローンとリフォームローンの３本があります。これらはお金を産まない「悪い借金」ですので、これらも合わせた９本のローンとどのように付き合うかが、私に課せられた大きな問題です。

　妻物件に関しては、2LDKビルトインガレージ付きメゾネット×２戸＋1LDK×８戸の1棟10戸です。ローンの内訳ですが、団体信用生命保険の範囲内のローン＋保証会社の保証範囲内で団体信用生命保険の範囲を超えたローン＋保証会社の補償範囲を超えたローンの３本立てになっています。これはＣＰの短期ローンを除いた３本のローンと同じ形です。妻物件も合わせると5棟34戸で抱えるローンは１２本ということになります。

　私の抱えるローンで目処が付いているものについてのまとめです。ＣＰの短期ローンとＭＡの１０年ローンは残りの返済期間が短くなってきています。来年には短期ローンが終わり、５年後にはＭＡのローンが終わることになります。ここまで黙ってキャッシュの温存に徹すれば、キャッシュの放出をすることなく、借入金額ベースでは10.4%のローンが減少したことになります。この２本のローンは返済期間が短く返済比率を高める要因ともなっていましたので、大きな改善となるでしょう。キャッシュフローとしてはこの返済金額がそのまま増えるわけですから、かなり大きい効果があります。あと５年をいかに充実したものにするかが勝負となります。