管理委託している理由 - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

始めは自己管理する予定だったのに・・・

　アパートを建築した時の建築会社との始めの打ち合わせでは、鍵などの管理は私がやって不動産屋には客付けだけしてもらう予定でした。それまでも二世帯住宅の１階部分を私が管理しており、特に問題なく過ごしていました。不動産屋さんとの打ち合わせの話で管理委託前提のような感じがしてきたので聞いてみました。建築会社は仲介のみと思っていたようです。確認してみるとやはり管理委託を前提にしてお話しているようです。

　管理の仕事としては、客付け・入退去管理・鍵管理・家賃管理・苦情対応などで、基本的には物件清掃などは入っていません。定期的に見回りをしてゴミステーションの管理などもやってもらえるという話はありましたが、基本的には物件清掃は入居者に任されるという話でした。

　私としては重荷となる鍵管理や面倒な家賃管理や苦情対応をしてもらえるだけでも助かります。また、客付けに関しても管理委託物件と自主管理物件とでは差があるという話も聞かれました。そのようなこともあり管理委託をすることにしました。

管理会社を管理する

　管理委託していたとしても清掃などは入居者に任されています。自ら掃除する入居者なんてまずいないでしょう。ましてや単身者向け物件ならなおさらです。私ならやりませんから。また、物件管理をしっかりしているのか管理会社を監視する必要性も感じていました。始めから信頼関係なんて生まれる訳がありません。不信感もありましたので色々と考えるところがあり定期的な巡回を開始しました。

　巡回するだけでは面白くありませんので、何か気付いたことがあればすぐに管理会社に連絡を入れることにします。ゴミステーションに不正なごみが捨ててあったら管理会社に持ち込み対策をお願いし、タバコの吸殻が散乱していたら管理会社に入居者の方への注意喚起をお願いしたり、色々とやりました。

　初めは管理会社にうるさい大家だと思われて嫌われるかなとも考えたのですが、私としても巨額な借金を背負って不動産投資を始めたからにはできるだけ利益を確保する必要があります。入居環境で不快感を持たれて退去されてはたまりません。物件管理をするのも管理会社の仕事です。しっかり仕事をしてもらえないのであれば管理委託している意味がありませんので、管理委託費を払う気持ちにはなりません。

管理委託したら入居率は上がるの？

　現在は稼働率も高い状態で運用できていますが、管理委託しているから好成績なのかは正直わかりません。仲介だけであっても回せる物件であれば、管理委託していなくても優先的に紹介してもらえるという話も聞きます。また、管理委託していても空き室になり入居に時間がかかっている物件も多くあります。

　ただ、今はお金を払っても管理委託していてよかったと思っています。たまにしか苦情は来ませんが、入居者の方との直接対応や鍵管理や金銭管理などを任せられますし、何と言っても管理とは関係ないところで色々と相談に乗ってもらえる関係にまでなっています。これは本当に助かります。小さな一つ一つの積み重ねが管理会社との信頼関係を築き、お互いにいい関係になります。