重要なカギを握る管理会社との関係１

管理会社は誰の味方なの？

　管理会社は大家さんと入居者の間に入ってくれる重要な存在だと思います。両方の立場で中立的に考えてくれているのだと信じていますが、初めはそうは感じず、所詮管理会社の利益しか考えていないと思っていました。

　CCが竣工して当初の入居率が上がらなった原因は、管理会社の仲介能力の低さも関係していたと思います。今は能力は高いと確信していますが、当時は独立開業したばかりの社長さんでしたので、色々と妨害のようなものもあったようです。そんな一筋縄に行くほど甘い業界じゃありません。

　また、時期が悪ければ入居希望者も少ないので時間がかかるのはある程度は仕方がありません。私の場合は早い段階から予約率５０％と聞かされていましたが、実際の入居率は３０％にとどまり、それが竣工から１ヶ月経っても改善されないことで余計に不信感を増しました。伝えられたことと実際が違うと不信感を持っても当然だと思います。今はこのような不確かな情報は来ませんし、駄目になるかもしれない場合は予めこういう動きがある程度の報告ですので期待せずに待っていたりします。

　管理委託費は入居した期間分だけ支払っていますので、入居率が上がらなければ管理会社も収入が減ることになります。しかし、ローンを抱えている私にとっては死活問題です。下手をするとローンが滞り破綻することになります。管理会社にとってはたくさんある物件の一つにすぎない私の物件ですが、いかに私の物件を優先して客付けしてもらうかという部分を考えた場合、管理会社の動きやすい条件で運用するのがベストでしょう。

　物件的に問題はないCCに何が問題があるのか・・・。家賃設定であれば値下げせざるを得ないと思い相談もしましたが、安易な値下げは勧められませんでした。家賃相場を下げることは管理会社も好まないようですし、もちろん私もその方が助かりますが、空き室期間が長いのも問題があります。そこで話し合った結果、管理会社も動きやすいように家賃設定はそのままで「値下げ交渉可」という条件にしました。これであれば「もう少し家賃が安ければ・・・」という入居者にも対応できます。

　そこから入居者が決まり出します。値下げ交渉に応じた部屋もあれば、値下げ交渉が入らずにそのまま決まった部屋もありますが、管理会社にとってもより勧めやすくなった成果だと思っています。

　また、当初は「ペット不可」という条件でしたが原状回復義務やゲージで飼うことを約束として許可したケースもあります。これも管理会社からの相談で、この場合はペット特約礼金を頂いたりしています。結果としては長期間入居に結びついていますし、苦情もないのでよかったのかもしれません。最近は増えてきているペット可物件ですが、立地条件がいい物件はなかなかありません。

　このような積み重ねから、管理会社は大家さんと入居者の要望を聞いて最良の妥協点を見つけてくれる重要な存在だと信じることにしました。要するに無駄に大家さんにお金を使わせるようなことはしないということです。

　修繕が発生したら確かに出費は痛いですが、必要に応じてやらなければ入居者を逃すことにつながります。私が直接入居者から要望を聞くことはありませんので管理会社から言われたら基本的にはやるしかありません。

管理会社のアドバイスは大切

　管理会社から物件内容について注文を受けるケースがあります。私の場合は主にリフォームについてですが、必要に応じてやりますが原状回復では面白くありませんので、その機会にアクセントクロスを採用したりなどの工夫を加えています。初めの頃は内装を部屋ごとに変えない方がいいかと思っていたのですが、新築の時は統一していてもリフォームはイメージチェンジのいい機会です。色々と物件を見てきている管理会社のアドバイスで壁紙の配色なども考えています。

　自宅として使っていたMAのリフォームの際に、修繕したにも関わらずクローゼットの壁が汚いという指摘を受けました。確かにボードの切れ目がガタガタで露出していたので見栄えはよくありませんが、クローゼット内部ですのでそれほど気にしていませんでした。リフォームの施工をした建築会社と話をして「壁紙を貼る予定だった」という報告を受け、そのようにしました。最近はこういう見えない部分にも配慮が必要なケースもあります。