重要なカギを握る管理会社との関係２ - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

報告・連絡・相談

　管理会社もたくさん物件を抱えていますので、頻繁に物件確認に行けるわけではありません。管理委託していたとしても管理会社に丸投げってわけには行きませんね。そんなことしたらなめられるだけです。

　私の場合は不定期ではありますが物件巡回をしています。その際に見るポイントとしては第一優先はゴミステーションです。通常の指定ごみ袋に入っているものであれば問題ないのですが、資源ごみが捨てられていたり、全く関係ないゴミが捨てられていたりすることもあります。管理会社も定期的に見に行ってくれているとは思いますが、その際はわざと管理会社に顔出しがてらゴミを持ち込んだりしています。

　次は物件敷地内のゴミ拾いでしょうか。敷地内にタバコの吸い殻があったりすることもありますが、拾って回収してきています。少量であれば管理会社に持ち込むことはしませんが、担当者へメールで報告したりしています。

　また、物件についての色々な相談にも乗ってもらっています。新築案件の相談であったり、中古物件についての相談であったり、自動販売機設置についての相談であったり・・・。管理とは関係なさそうなこともあるのですが、物件関係のことであれば大体のことは相談に乗ってくれます。これは本当に助かります。

良好な関係を保つための小技

　その他にも直接物件と関係ないところでの関係も大切だと思っています。たまにお土産を持って管理会社に出向いたり、新しい支店ができた時には花を贈ったり、管理会社のボランティア活動への激励に出向き募金をしたり、お歳暮を贈ったりなど、小さなことの積み重ねが信頼関係を築くと思っています。

　主に担当して頂いている方と飲み会を開催したいとずっと思っているのですが、なかなか叶っていません。中にはお店貸し切りで管理会社全員を招待したなんて言う凄い大家さんもおられますが、私にはそこまでの財力はありません。

　管理会社もそこまで期待しているわけではありませんが、顔と名前を憶えてもらい忘れられないためにも地道な努力が大切です。

回せる物件に入れてもらうことの大切さ

　管理会社にとってもお客様に優先的に自信を持って勧められる物件は喜ばれます。立地条件や内部仕様はもちろんですが、その他にはお客様に安心して勧められる大家さんであることも大切な条件だと思います。

　私は管理委託していますので入居者と直接係ることはありませんが、入居者の要望を全く受け入れない大家さんだと管理会社もやりにくいでしょう。また、管理委託していることや管理委託費を支払っていることで大家さんが偉そうに接するケースもあるようです。もちろん金を払っているのですからそれなりにやってもらわなければ困りますし、私も言うべきところは言います。しかし、管理会社だからやるのが当然みたいな態度だと嫌われますよね。単なる仲介であれば仲介料しか入ってきませんので管理会社には何もメリットはありません。そのような大家さんの物件は結果として紹介してもらえないことにも繋がります。

　入居率が上がらなくて管理会社や仲介会社に文句をつけたとしても、「申し訳ありません、早く決まるように努力します」と言っておけば怒られようがどうでもいいわけです。影では「あんな大家の物件を勧めるわけあるか！」と嘲笑されているのが落ちです。そのようにならないように日々の努力が大切ですね。

　幸い、社交辞令かもしれませんが「アンディさんの物件は優先的に勧めるように営業にも言っています。」といつも言われます。実際、すぐに決まっているので本当なのでしょう。たまに初対面の営業の方と話をすると「あぁ！あの物件の大家さんですか。素晴らしい物件ですよね。私が住みたいくらいです。」と言ってもらっています。まあ、こんな言葉に浮かれて慢心してはいませんけどね。

　意外とこの「回せる物件」というのは少ないようです。地域の全体的な空室率が高くても回せる物件は常に高稼働率というのが現状なのです。