新築売りアパートに思うこと

バブルの波なのか資材高なのか・・・

　最近になって建築中の新築アパートが売りに出されていることに気付きました。一つは７．２０％、もう一つは８．３６％程度です。以前から売りに出されている大型駐車場は７．３５％の利回りですし、大型ショッピングセンターの借り上げですので、こちらの方が空き室リスクなどを考えても明らかによさそうな感じを受けます。この価格設定で売れるのでしょうか？ただ、７．２０％の物件には太陽光パネルがあって、これを入れると８％は超えるらしいです。でも、８％台では厳しいような感じがします。

　私が新築した時にはＣＣで１２％、ＣＰで１０％以上の利回りを確保できました。これくらいの利回りでしか回せない物件が多くなっているのかもしれませんが、利回りをしっかり確保して運用しなければ、後々大変なことになります。この価格ではとても恐ろしくて手出しできません。最低でも１０％は確保したい所ですが、８％を下回る利回りでもすぐに買い手が付くのであれば、バブルの波はこちらまで来ているということなのかもしれません。買う人は無知な方なのかもしれませんけど、現金一括なら怖くないかもしれませんね。

　インフレによる物件価格の上昇は見込めないと思います。インカムゲイン狙いで不動産投資をやるなら、中長期保有して最終的に無借金状態で所有するか、ローンの残債程度で売り抜けるか程度です。今は無理して買い急ぐ時期ではありません。

資材高と家賃

　最近の新築は広めの物件も多くなり、家賃設定も高めになっている傾向があります。私の所有するＣＰは管理会社と相談の上で、客付けしやすい家賃設定になっていますが、これでも地域相場程度だと思っています。資材価格の影響なのか採算を取るためなのか、強気の家賃設定の物件も多く見られます。とても賃貸バブルとは思えません。

　家賃についてですが、入居者がなかなか決まらない時期もあって焦って値下げに踏み切ることもあるかと思いますが、管理会社側としては安易な値下げは好まないようです。家賃を少し下げたからと言ってすぐに入居者が決まるわけではありませんし、地域相場の下落にも繋がります。色々と対策をしても決まらない時期もあります。

　ＣＣに関しては値下げ交渉可とはしていますが、基本的な家賃設定は変えていません。建築当初に計画していた家賃よりも高い設定になっていますので、値下げ交渉範囲まで下がっても計画通りに戻るだけです。

　いずれにしても家賃は新築当初が最大というケースが圧倒的に多く、一度値下げしたら上げることは難しいのが現状です。募集家賃は下げずに値下げ交渉の余地を残しておくのがベストな選択かもしれません。