融資打診と土地価格交渉 - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

最後まで諦めない

　一昨日の見積もりを受けて、昨日は銀行と不動産屋へ電話連絡しました。融資や価格交渉が何とか上手く行ってもギリギリの計画ではあります。リスクを背負えないのであれば潔く諦めるしかありませんが、最後まで交渉してみます。

　今回の計画は土地紹介からで融資関係も私達が個人的に動いているということで、不動産屋・建築会社・銀行全てを巻き込んで、色々な人の助けを受けています。実現できなければ一番可愛そうなのは今お願いしている建築会社でしょうか。色々な業者と折衝してかなり価格交渉を頑張ってくれていますので申し訳ない気持ちが強いのですが、私達的に無理であれば諦めるしかありません。

　銀行側が融資を承諾するのか、土地代が下がるのか、建築費がどこまで頑張れるのか・・・様々な問題を抱えています。では、昨日の動きをまとめてみます。

銀行への打診

　見積もりで提示された建築費と価格交渉前の土地代を元に、銀行へ再度打診してみました。予定より建築金額が上がっていますので渋られたように感じましたが、とりあえずこの計画であげてみるという話を頂きました。

　建築価格は下がる見込みですがどこまで下がるかは未知ですし、土地代も下がる予定ですが何とも言えません。また、自己資金は多く出せませんので融資金額が低ければ諦めるしかありません。

　銀行からも建築費の交渉と土地代の交渉を言われましたが、両方ともこれ以上はどこまで望めるかはわからないと伝えてあります。私達としても建築費や土地代は安い方がいいのですが、私としてはとりあえず多めに融資を引いておきたいところですので最大値を提示しました。確認してもらう点は次の通りです。

・融資金額の限度額（提示金額で行けるか？）

・融資期間の設定（木造は２２年が限界であれば２２年で）

・土地購入のつなぎ融資（これは大丈夫そうです）

　できれば融資期間は長く取りたい所です。今は２０年で考えていますが２０年なのか２２年なのかで月の手残りも３万円近く違ってきます。年間にすると３０万円を超えますので大きいです。固定資産税分くらいに相当しそうですね。

　銀行に支払う利息の総額としては長期融資の方が多くなるのは確かです。しかし、銀行への毎月の支払金額は減りますので、手残りのキャッシュフローは増えます。中長期的には利回りが大切ですが、短期的に考えると手持ちキャッシュを増やす方が有利になるケースもあります。住宅ローンで例えれば２０年融資よりもフラット３５を利用しようというようなものです。返済総額が多くなっても日常生活を圧迫しないためには月の手残り（生活費）を確保しするために長期融資を選択するのがいいでしょう。

　銀行の担当者からは「アンディさんはやりたいんですよね？」と言われましたが、正直言って妻の気持ち次第という感じではあります。ＣＣのような手残りは期待できないだけに、妻がどのように判断するかはわかりません。

不動産屋への打診

　次に不動産屋への状況報告です。タイムリミットがかなり近づいているのかと思ったら、後１週間くらいは大丈夫と言われました。何れにしても猶予はあまりありませんので、このタイミングで銀行さんへ打診しておいて正解だったと思います。いざ売買となって融資が付きませんでは話になりませんからね。確認したポイントとしては次の通りです。

・解体更地渡しであれば土地代金を◯◯◯◯万円まで下げられないか。

・解体費はいくらくらい見込んで売却価格を設定しているのか。

・仮に解体更地にしないで売却してもらった場合、土地代はいくらまで下げられるのか。

・解体はこちらでやることにして、安く請け負う業者を紹介してもらえないか。（建築会社からは紹介してもらえそうですが、不動産屋の方が知っているのではと言われています。）

　その後、夜に不動産屋から連絡が入りました。土地代金は売主さんも想定していた範囲のようで、何とかしてくれそうな感じですが不確定です。解体費については１５０万円くらいと見込んでいたようです。土地代金を今の価格より１００万円ほど値引きして現状渡しにしてもらえば、５０万円ほど売主さんは得をするでしょう。私は不動産屋から業者を紹介してもらい１００万円以下に解体費を抑えることができればいいわけです。また、土地の売買代金が低ければ手数料も下がります。お互いにとっていい条件だと思っています。

　不動産屋さんからは売買代金が下がれば手数料も減らせるよと言われています。あれ？これって不動産屋さんの儲けが減るってことですよね？？こんな優しい提案をしてくれる方で、さらに安く解体を請け負ってくれる業者まで探してくれそうな感じなんです。だからこそ信頼できるんですけどね。また、解体費についてもやり方によっては建築費に含めることもできたり、経費として落とせたりします。税金面でも得策です。

　後は交渉次第ですが一番の難関は融資かもしれません。建築費の再見積もりはまだですが、近々確定できるでしょう。後は私達の気持ち次第です。無理だけはできません。