今回の新築案件で思うこと
妻名義の融資だから実現した
昨日は妻の物件の打ち合わせがありました。今日だと思っていたのですが、昨日だったのですね。同席して話は聞きましたし私の考えは伝えましたが、妻主導で動いてもらっていますので極力口出しはしないようにしました。確認申請は火曜日には出せそうとのことで年内着工を目指してもらいます。外構工事は竣工後に土地が落ち着いてから時期をずらしてやる形になりそうです。土地の売買は火曜日に実行されます。
今回の妻の物件取得に向けての動きですが、土地の価格交渉や建築費の交渉や銀行融資など私が中心となって動いていました。最終決定のポイントでは妻に主導権を握ってもらっていますし、これから先は妻が中心となってやってもらいます。今まで私が一方的に動いているというように感じられたのであれば残念です。私の方が多少は詳しいという自信もあり、急がなければいけない案件なので私が中心となって動いたのは確かです。融資に関しては妻名義とは言え私の今までの実績の評価も大きなポイントでしたので、私に求められた書類も沢山ありました。この辺は私がやるしかありませんでした。
銀行の担当者にも確認してみましたが、これが私名義となると融資は厳しかったようで、妻名義にして正解だったと言われました。私の物件の再評価もされていますので、今までの私の実績もあっての融資であることは間違いありません。別に妻には妻の物件だと大いに主張してもらって構いません。でも、主張するならやるべきこと全てをやらないと駄目でしょうね。
オーナーが主導権を握るべき
私が本格的に不動産投資をする切っ掛けになったＣＣ取得の際は、土地の売買から銀行融資までほぼ全て建築会社にお任せでした。その頃は不動産投資というものを知りませんでしたし、アパートを複数手がけている建築会社にお任せした方がスムーズに行くのだと思っていました。私が所有する物件でありながら全て業者へ丸投げで、私はお金だけ払って（借金だけして）家賃収入を得るという、まさに「不労所得」と勘違いしそうなシチュエーションです。それが理想的なのでしょうが、土地取得から銀行融資まで色々と難航したこともあり、このまま建築会社に全てお任せという状況にはなりませんでした。難航している状況なのに、私が知らない中で建築会社と管理会社や銀行との間で動いている話も多く、これに関しては結構不満を感じていました。
今の私の状況があるのはオートマチックに話が進んでいることに甘んじずに、オーナーとして「各業者を管理する」ことを心がけたからだと思います。私としてはこれ以上は妻の物件に介入する必要性はありませんが、失敗は許されません。
管理会社との関係は中長期的に見ても重要です。建築会社との修繕交渉も管理会社がやってくれたりしています。私と入居者が直接関わることはほぼありませんが、私と管理会社とのwin-winの関係、管理会社と入居者とのwin-winの関係が出来上がっていれば、私と入居者との関係もwin-winになりますし、これが高稼働率に繋がると信じています。そのためにも適切な物件管理とクレーム対応ができているかが重要なポイントです。適切にやってもらっていれば何も言うことはありません。
建築会社に主導権を握らせない
大手の建築会社はどうも主導権を握ろうとする傾向が強いように感じます。建物も今まで提供されている物件の焼き直しという感じが強く、同じ建築会社が建てた物件との差別化という点では弱くなります。その分、融資などの相談も一手に引き受けてくれて銀行との交渉までやってもらえます。後はいかにオーナーの意向を反映させるかが勝負です。
ＣＰ建築の際も、当初は土地の売買から建築計画や融資まで建築会社の用意した形で進めていました。融資関係で好感触だった銀行から融資を受けられなくなりました。この銀行との信頼関係は築かれる途中で崩れましたので、最終的には建築会社経由ですが私のメインバンクにお願いしてもらうことになりました。建築会社の担当者は別にいたようですが、ここで登場したのは私の担当者です。建築会社にしたら何で会社の担当が出てこないのかと不思議に思ったでしょうが、私からすると私が融資を受けるのですから当然のことです。
建築計画に関しても建築会社の当初のお膳立て通りに進めることができなくなり、そこから建築計画を変更して行きます。ここで要望していた「広めの物件」という要素で差別化を図る新計画ができてきました。これは今までのこの建築会社のスタンダードなプランでは無かったようですが、今は別の物件にも同じ間取りが使い回されています。先駆け的な物件となったのは間違いないでしょう。
融資に関しては完全に私が主導権を握る方向に持って行け、全面的に希望通りに話を進めてもらえました。この担当者にはＭＡの融資の際にも力になってもらっており、これで３回目のお付き合いです。担保に関しても第二抵当を同じ物件に付けるなどの工夫で追加担保を取られないように配慮してもらっています。
ここからが本当の勝負です
夫婦全体で見たら４箇所目となる今回の物件ですが、建築会社からは融資が付いたことに凄いといわれました。借金はできてもしっかり返せるかがポイントですので、妻名義の物件は妻に任せるとしても、私名義の物件に関してはしっかりキャッシュを蓄えてローンを片付けて行くことを考えて行きます。ローンの完全返済による自然消滅待ちでも６年で改善の目処は立っていますが、もう少し軽くしたいですね。
色々と愚痴を言っていても仕方がないので、これから先はいよいよ着工に向けて集中しなければなりません。立地条件や建築計画については管理会社からはクレームは入っていませんので、客付けも頑張ってもらえると信じています。まずは竣工時満室契約を目指して管理会社に頑張ってもらいます。
