物件のコンセプトと差別化～ＣＰ編～

　ＣＰは２棟構成になっています。Ａ棟は１ＬＤＫ×４戸＋２ＬＤＫ×４戸で、Ｂ棟は２ＬＤＫ×４戸となっていて、イメージ的には２つの物件で構成する「小さな街」という感じです。

　当初は３階建ての２ＬＤＫ×１８戸という大きな物件を建てる計画で動いていましたが、紆余曲折があって最終的にはこの形になりました。このような構成になっている物件はなかなかありませんし、広い土地を存分に活かした贅沢な物件で気に入っています。

　この物件の売りは何と言っても「広さ」です。土地はもちろん、物置や内部も広い構成です。４００坪の広さの土地は、地域相場から考えてもかなり格安な価格で手に入れました。物置も０．７５坪タイプの大型物置をホームセンターで調達して差別化をしています。車のタイヤや自転車が余裕で入る物置を確保できている物件はなかなかありません。駐車場は１２戸に対して２６台分を確保しており、各戸２台分を無条件で割り当てています。駐車場間に設けているＢ棟に続く通路も車がすれ違えるくらい広く、安全に駐車できます。また、建物入口付近は駐車場になっていませんので広々です。元々２ＬＤＫ×１８戸で駐車台数を無理矢理３６台分確保していた物件ですので、それを１２戸に減らしたのですから自ずと余力ができます。立地条件は大型ショッピングモールまで８００ｍと悪くはありません。小学校もそれほど遠くはなく、家族でも生活しやすい物件です。

　１ＬＤＫ物件は単身者向けと位置づけていますが、８．７５畳という広い洋室を備えており駐車台数も２台確保しているので、家族で住んでもらっても問題ありません。ＬＤＫも合わせて１４畳ありますので、決して狭いわけではありません。ただ、あくまでもターゲットは単身者です。

　ターゲットを単身者にしても、そこそこの広さのある1LDKでは新婚さん世帯などが住むケースも多くなります。実際、ＣＣも当初からそのような方が多く住んでいます。駐車台数さえ確保できていれば、管理会社としても入居を勧める幅が広がるでしょう。また、住み始めた時は単身でも結婚されるケースもあります。その際にしばらく住み続けてもらえる可能性も出てきます。できるだけ入居者の入れ替わりを減らすためには、広さ対策というのも大切かもしれません。

　２ＬＤＫは子供１人くらいの世帯であれば余裕で生活できますので、家族向け物件と位置づけています。子供部屋と寝室を確保できれば家族でも十分生活できます。家族向け物件ということを意識して、世の奥様の心を掴む２５５０タイプの大型システムキッチンを入れて差別化を図っています。住宅仕様のキッチンですが普及品なので、価格的にはそれほど高くはありません。しかし、この広さのキッチンを備える物件はなかなかありません。設置したくても、普通の広さの物件ではスペース的にも無理でしょう。ここは１７畳の広さのＬＤＫだからこそできる業です。洋室は６畳×２室と普通ですが、バルコニーを備えているのもポイントです。外観パースがアクリル板で素敵だったので、無理を言ってこちらにしてもらったので外観もお洒落です。

　家賃的には１ＬＤＫ・２ＬＤＫともに地域相場並みの価格ですが、広いことと駐車場２台分の料金も込みになっているので格安設定だと思います。物置はホームセンターで調達しました。全て建築会社にお願いするのに比べると若干金額が安くなっただけではなく、内部も広くなっていますので、優位な条件で設置することができました。基礎工事と設置は建築会社にお願いしました。共通仕様としてはオール電化・蓄熱暖房・モニター付きインターフォン・ウォッシュレット・Ｂ－フレッツマンションタイプでしょうか。浴室混合栓は全部屋サーモスタッドタイプになっています。建物入口には外灯も設置しています。

　ＣＰの周辺には空きアパートも結構見られるのですが、苦戦している理由は駐車場が確保できていないからと聞いています。３階建て物件も多く見られるのですが、元々土地が高い地域でしたので、３階建てで駐車場台数も各戸１台か、よくても縦列で２台という物件が多くなっています。

　表面利回りは何とか確保できても、高稼働率で回せるかどうかは別問題です。最近は土地価格も下がってきたのですが、その中でも私はかなり破格で手に入れました。おそらく地域相場の半値以下だと思います。これは大きな強みです。おかげで駐車台数に余裕を持って広く確保することができ、周辺物件との大きな差別化となっています。他に同じような物件を探そうと思っても無いでしょう。

　待っていた方もいたようで、入居者募集からすぐに入居者が決まって行き、繁忙期にも助けられて４月１日から完全満室で回せている物件です。２年近く経ちましたが、退去は今回の１戸のみで、転勤のためと聞いています。これからも優良物件で回せることを期待しています。