難しいことを考えてもねぇ

　正直言って、不動産投資ブログなんて新規取得物件に向けての動きや新築物件ネタがある時はいいのですが、通常の状況でネタなんて多くありません。ネタが多くあるってことは、入退去の動きが激しかったり修繕やクレーム等の対応に追われている状態なわけで、不動産投資的には好ましくありません。規模拡大や売買に忙しい方もいますので何とも言えませんが、個人での動きで大規模にやられている方は少数派だと思います。法人立ち上げての不動産投資は投資というより事業です。事業性が高くなれば会社の社長のような動きが多くなるのは当然です。私の場合は今は妻物件の動きはありますが、基本的に物件を増やす時期では無いですし、売る気もありません。これ以上の借金を背負うことも今は考えていませんし、中古物件を購入して規模拡大をする時期でも無いと考えています。自己資金を放出するとしたら、繰り上げ返済して借金を軽くして行った方が現状のリスク軽減になります。

　不動産投資ブログを見ていると、RC物件や木造物件、間取り、物件の違いによるリスク、リフォーム関係、新築か中古か、トランクルーム経営、太陽光発電・・・色々と語られていますね。私もネタがあるときは語りますし、かつては自分に合った不動産投資を模索するために色々と考えていましたが、正直言って今はそんな論争をする気はありません。売買する気が無いのですから、私の持っている物件の基本条件は変えられません。立地条件や間取りは私的にはとてもいい条件であると思っていますが、仮に悪かったとしても変えることなんてできませんし、そのよさを活かすも殺すも私のやり方次第です。入居するお客様に気に入ってもらえなければ、私は破綻街道まっしぐらに進むしかありません。今のところは５年間、高稼働率維持ができていますし、主な退去理由は転勤ということで物件に対する不満は聞かれませんが、これに慢心するのは危険です。

　やるべきことと言ったら退去時の対応くらいでしょうか。入居中は機器トラブルなどのクレームくらいで管理会社が全て対応してくれています。自主管理物件でＤＩＹをやる自信と余裕があるのであればそうするのでしょうが、私は管理委託していますし、技術も時間もありません。対価を払ってやってもらうしかありませんが、その中でも必要最小限の経費で抑える努力をして、できるだけ綺麗な入居環境を維持し続けるのがベストでしょう。そのための管理会社でもありますので、管理会社との関係は非常に大切です。

　管理会社に対する考えは色々とあると思いますが、私的にはどの物件がいいだとか、物件ごとのリスクだとか、新築か中古かだとか考えるなら、管理会社とどのように付き合うべきなのかを考える方が入居に結びつくと思います。単純に広告料を支払うだとか、そういう問題ではありません。大雑把に言うと、管理会社が客付けしやすい物件であること、管理会社が客付けしやすいオーナーであること、この２点でしょうか。現状では経費的にもそれほど大きな負担を強いられているとは感じませんし、なるべく私が有利になるように動いてくれていると思っています。

　自主管理で不動産屋を仲介にしか利用しない方も、仲介会社とどのように付き合うのかというのは重要ではないでしょうか。入居者募集のチラシを業者に持って行ってもゴミにされてしまうようでは無意味ですし、広告料を３ヶ月分も出さなければ決めてもらえないような業者であれば、短期間の退去毎に３ヶ月分の家賃出費で全然手元にお金が入ってこないという事態にもなります。不動産屋にとって私の物件は沢山ある空き室の中の一つに過ぎませんので、魅力的にするためには入居者視点に立たないと上手く行きませんね。