新規参入と新築家賃

　先日の大家の会での話で、最近は新築家賃も下がり気味だという話題が出ていました。私的にはそれほど値下がりしている感覚は無く、むしろ地域によっては値上がりしている印象を受けています。場所によっては超強気家賃設定でも行ける反面、不人気な地区では下落が激しいという格差が出ているような感じです。

　実際、昨日モデル公開で見てきた市中心部に近い物件は強気の家賃設定でした。木造２ＬＤＫではＣＰよりも１万円も家賃設定が高かったりします。３ＬＤＫ物件はＲＣでしたが、ＭＡよりも３万円ほど高い家賃設定です。木造築１２年物件とＲＣ新築物件との比較はナンセンスかもしれませんが、かなり強気な家賃設定に感じました。それでも入居者が決まっていということでしたが、この先ずっと強気で行けるのかは微妙な感じです。

　管理から建築まで大規模に手がけている某社の物件は、以前から比べると客付けも厳しくなっていて、家賃も値下がりしているらしいです。当初は日当たりや立地条件などを吟味して建築していたものの、今となってはどこでも建築しているからという話でした。確かにこの会社の物件は短期間で乱立していますが、ＣＣを施工した建築会社の物件もかなり多くありますので何とも言えません。その中でもＣＣは特に家賃の値崩れもせずに高稼働率維持をできていますので、やはり立地条件は非常に重要です。

　土地価格が低く物件も乱立している某地区では、かなり苦戦している様子が見えます。この地区の物件は数年で家賃の下落も激しい地域なのは、管理会社のＨＰからも見て取れます。土地価格は地域の人気も反映されています。表面利回りだけを考えると安い土地の地域は魅力的なのですが、高稼働率を維持できなければ机上の空論で終わってしまいます。

　では、入居者が上手く決まらなかった場合に困るのは誰なのでしょう。建築会社は空き室であっても痛くも痒くもない・・・。まあ、そうですよね。私の物件だって仮に空き室だらけになっても施工した建築会社は全く困りません。管理会社は管理委託費が減るので痛手でしょうが、回せる物件から一定の収入があれば問題にはならないのかもしれません。私の物件から管理費を得たければ客付けを必死でするでしょうし、客付けできない物件であれば管理する価値が無いってことじゃないでしょうか。

　新築物件を手がける多くの方は、ローンの支払いがあるので簡単に家賃の値下げはできません。私もそうですが、最低でも１０年以上経たないと完全返済の目処は見えてきません。今は規模拡大とともに、物件毎にターゲットを決めて残債を軽くしていく方向性を見出していますが、まだ値下げに踏み切れるだけの余力はありません。

　この傾向は中古物件を手がける人達にはますます追い風のようです。実際、中古物件の家賃は値下がりせずに高止まりしているようで、特に駅近くのＲＣ物件は繁忙期となると値上げできるくらいなようです。物件の修繕などやるべきことをしっかりやっての話ですが、家賃を維持して高稼働率を維持できるかが勝負なのは新築も中古も変わりません。新築物件だって建てた時は新築でも人が住んでしまえば中古物件です。私の物件も新築物件では無くなっていますので、残債が軽くなってきたら私にとっても追い風となると信じています。この先、何をやるべきなのかをしっかり考えていきたいと思います。

　借金を少なくして中古物件をやっている方は格安な家賃設定でも勝負できますが、周辺物件の家賃状況を考えれば無理に家賃を下げる必要性はありません。お客様が満足できるいいものを作って、周囲より少し安い家賃設定にする程度で入居者は選んでくれます。このような方々との戦いですので、私の物件も選んでもらえる物件になることが大切です。