危険な不動産投資の勧め

　サブリースはどうしても土地を持っている人に話を持ちかけることが多く、失敗している人は騙されたと感じることでしょう。これはどう考えても人が多く住むような環境が整備されていないような田舎の農業地を、廃業や規模縮小で税金などで苦しむ方へ救いの手を差し伸べるかのように話を持ちかけ、予想通りの空室状況が生まれて最終的に持ち出ししなければいけないような家賃設定にまで下げられたり、それが気に入らなければ契約解除をされたりすることで問題になっています。しかし、都市部の好立地条件でのサブリースで上手く行っている人もいるわけで、一概にサブリースが悪いという話にはならないでしょう。

　確かに業者の薦め方には問題はありますし、私の住む地域でもサブリース物件で空き室になっているものもあります。１ＬＤＫでさえ供給過剰で苦戦する地域にワンルームのサブリース物件が参入して、勝負になるわけがありません。防音などの不評もあって、最近はネット上で検証して防音は大丈夫という印象を植え付けようと必死なようですが、何れにしてもワンルームでは学生相手でも勝負にならない地域なのは間違いありません。

　中には都市部のマンション投資をやっている方もいます。上手く行っているのかどうかは聞いていませんが、実は従兄弟もやっていて勧められたことがあります。その時はＣＣの建築を決めた時でしたので断りましたが、表面利回りにして５％以下の物件を借金してまで買おうとは思えませんでした。従兄弟の話ではありませんが、同じような投資をやっている方の話を聞いたら、やはり持ち出しがあるようです。赤字ですので節税になっているし、将来的に物件が手元に残って家賃収入が得られればいいと思っているようで、考え方は人それぞれだと思いました。

　ちなみに私の物件は表面利回りにして１０％～１１％程度で回しています。ＭＡに関しては新築時の建築費に換算すると表面利回りは７％弱です。しかし、自宅として使っていた間に賃貸部分からの収入で住宅ローンの補填にはなりましたし、完全一般住宅仕様になっているので、賃貸物件に回した現状でも他の賃貸物件と比較して優位に立てています。でも、当初の賃貸部分からの家賃収入は表面利回りにすると３％程度です。こんなのは都市部のマンション投資以下の投資ですし、今なら絶対にやらないと思います。大体にして、家賃収入を住宅ローンの補填に当てて全て使っていたわけですから、危険極まりありません。ただ、失敗したとは思いませんし、損をしたとも思っていません。その分、自己資金もしっかり入っていますので、現状としては上手く運用できているのだと思っています。ただし、家計の貯蓄はあまりありませんし、不動産投資の借金は大きくなっているのは事実です。今はこれを改善し、将来的に使える資産に変えていくことが大切だと思っています。

　セミナー等でファイナンシャルプランナーの人から聞く話の中には、アパートを建ててその収入で住宅ローンを支払うというスキームを紹介する人もいます。友人でも賃貸アパートを建築して、その一戸をオーナーズルームとして使っている方もいます。私の二世帯住宅建築の発想も同じというだけです。上手く運用できている間はいいのですが、正直言って危険なやり方であることは変わりありません。