サブリースは詐欺なの？

　ＧＷ終わり頃から体調が優れません。ＧＷ前ころから風邪気味で耳の調子が悪い感じはありました。先日から時たま目眩がしてクラクラします。耳はずっと聞こえにくい状況が続いていて、この影響なのかはわかりませんが目眩もするのは困ります。大したことはないと思うのですが。

　ブライダルキャンペーンの告知が管理会社のＨＰで出されていたのですが、何故か先日から取り下げられています。ページだけは残っているようなので履歴で確認しましたが、若干協賛物件を増やしているようです。公開するのは時期尚早と判断したのでしょうか。何れにしてもＣＣの残り１室と、妻物件の残り１室は何とか決めて欲しいものです。

　先日、サブリースについてのテレビ番組がありました。レ◯パ◯スや大◯建◯に代表されるように、建築から管理まで一手に引き受けて家賃保証をするシステムです。一括借上方式で家賃保証をするスーパーサブリースという商品を提供している会社もあります。私も以前は検討しましたが、よく考えると家賃保証をしてくれる会社が儲かるってことは、本来的に私に入ってくるはずの利益をサブリース会社に持って行かれるということです。そう考えるとこのシステムを利用するのは馬鹿馬鹿しくなってきます。

　レ◯パ◯スで建築した大家さんが、サブリース契約を打ち切られて全空で返却されたなんてケースは聞いたことがありますが、普通の方ならここで挫折してしまうでしょう。ここから這い上がったスーパー大家さんもいますが稀なケースで、大半が泣き寝入り状態で破綻して行くのでしょう。税金対策と銘打って、明らかに田舎の需要のない土地でアパート建築を勧められるというケースもよくあり、家賃保証が付いてきて安定した収入が長期間得られるみたいな上手い話で持って行くようです。しかし、上手い話には必ず裏があります。他力本願で儲けだけ得られるなんて、そんな話に乗った人が悪いような気もします。別に詐欺でも何でも無く契約書通りなのだと思うのですが、十分な説明がなされないケースもあってトラブルを招いているようです。

　これは私が実際に聞いた話だけですので、信じるかどうかはみなさんの判断にお任せします。奴らは通常より高い建築費で請け負い、建築した時点で儲けを取ります。つまり、家賃保証分を建築費に上乗せしているようなもので、建築し続ければ空き室が増えても家賃保証を続けて儲けて行けます。家賃保証は通常家賃より低く設定しているのでこの差額でも儲け、利益が取れない物件に関しては容赦なく保証金額を引き下げてきます。サブリース契約を解除すれば、それまで入居していた入居者を全て退去させて全空にして物件だけ返却するということをやってきます。これがサブリースの実態でもあるようです。契約期間は３０年でも初めの保証金額は１０年しか続かず、その後は２年毎の改定で下げられて行きます。

　私的には大家さんを食い物にして儲けているサブリース会社は制裁を受けるべきだと思います。契約内容をしっかり説明せず、中には永久に家賃保証が受けられるかのように偽って説明する業者もあるようですので悪質です。でも、契約書の内容通りのことを業者がやっているに過ぎず、その内容をしっかり理解せずに契約した人が一方的に責任を負わされます。通常の物件ならあるはずの説明責任もないのがサブリースの悪いところです。黙っていてもオートマチックに家賃収入の利益が得られるなんて、そんな上手い話は無いだろうと半信半疑でも騙される方もいるようですので本当に悪質だと思います。結果として普通の賃貸物件にも空き室の増加という大きな影響をもたらし、家賃下落にも繋がって行くのはいい迷惑です。国としても大家さんを一方的に不利な状況下に置くのではなく、真剣に対策を考えて欲しいものです。

　スーパーサブリースにしても、家賃の保証金額は今貸している家賃より低く設定されますので、高稼働率で回せていれば家賃保証を利用しなくても十分利益が取れるはずです。建築費で儲けるというスキームとは異なりますが、家賃の一部をサブリース会社の利益としていることは間違いありません。

　やはり、不動産投資は高稼働率で回せなければ話になりません。いかに空き室期間を短くするかは課題ですし、供給過剰になっている現状で勝ち残る策を考えていかなければなりません。ＣＣと妻物件の満室の目処が立っていませんので、私が言える立場ではありませんが。