中長期的視点に立った返済比率

　不動産投資だけで見た場合の現状の返済比率についてのお話です。現在抱えているローンは複数に分かれていますが、トータルで見た場合の現状の返済比率は69%を少し上回る状況です。見た目は危ない感じもしますが、高稼働率で回せている現状では持ち出しはもちろん発生していません。新築で始めて築浅ですので修繕費も大きくかかっていないのも助けられています。この辺が新築物件の大きな強みでもあります。

　さて、物件毎に見た場合ですが、ＣＣについては54.3%、ＭＡについては69.8%となっています。ＭＡについてはローンを引き継いだ関係上、10年という短期でしかローンを組めませんでしたが、お陰でローンの残り期間が5年弱となっています。ＰＲ&ＣＥですが、こちらの返済比率は80％と苦しい状況になっています。それでもトータルで69%程度ですので他の物件でフォローしているというのが現状でしょうか。返済比率が高い原因は3年という短期で借り入れしたローン分なのですが、これも来年の2月の支払いをもって終了します。後2回で1本ローンが終わるわけです。これによってＰＲ＆ＣＥの返済比率は61.5%まで落ち、トータルの返済比率も60%程度まで落ちることになります。

　これでも返済比率が高いわけですが、4年半後にＭＡのローンが終わればトータルの返済比率は52%程度まで落ちてきます。更に、無担保物件も持てることになるわけです。ここまで来ると家賃収入の半分弱がキャッシュフローとなり、ここから税金を考慮しても1/3程度は残せるようになって楽になるでしょう。

　ここから先は小さなローンをターゲットにして完全返済して行くという方法もありでしょうが、キャッシュを温存して中古物件を現金購入という手もあると思います。また、サラリーマンの引退を考えた場合には住宅ローンの肩代わりというのも視野に入れる必要があります。何れにしても、来年2月に終わるローンと4年半後のＭＡローンの完全返済は、不動産投資の転換点になりそうです。