業者の養分の何が悪い！

　私の所有している物件ですが、自宅以外は全て新築から得たものです。ＭＡは自宅として使っていましたが、新築したのは私自身です。新築するには当然ながら借金をしています。銀行に金利を払ってお金を借りているわけですから、私の支払っている金利は銀行の養分ですね。また、新築したりリフォームしていますから、建築会社の養分にもなっているわけです。更には管理委託していますので管理会社の養分になり、修繕や除雪なども全て業者委託していますので他の業者の養分にもなっています。もちろん、所得税に固定資産税も払っていますし、何か買えば消費税も払っていますので、国や地方の養分でもありますね。

　私のことを業者の養分と馬鹿にした奴が不動産投資家にいます。別に業者の養分と言われようがどうでもいいんですけど、これらのことを出来る限り自分でやって節約されている方もいますよね。中古物件を現金で購入して、ＤＩＹで物件を修繕して、管理委託もせずに全て自主管理して、除雪も雪が降れば所有物件に出向いて行い、物凄い労力です。私はこの労力を自力ではなく対価を払って行っているだけです。もっとも、自分自身でやれと言われても、技術も暇もありませんので無理ですし、素人がＤＩＹで物件を修繕して余計に汚してしまって更なる出費となる場合もあります。

　正直言って、一生懸命自力でやられている方は人件費を節約しているのでしょうね。どの業界でも一番かかるのは人件費です。これを抑えることはお金を残す上では大切ですが、不動産投資というために労働力を投入するのもどうかなという感じがします。

　新築物件には修繕費が抑えられるという大きな強みがあります。退去毎に多少の修繕費はかかりますが、入居者に過失がある場合は短期入居では特に大きく負担が行くようになっていますし、長期入居であって生活汚れで負担する場合でも敷金程度で賄えるくらいの負担しか今のところはありません。壁紙交換の際は500番代の壁紙にアクセントで1000番代を加えたりしていますが、管理会社も入居者には「原状回復費✕過失割合」で計算して請求し、私には「壁紙定価ー割引ー原状回復費✕過失割合」で請求が来ることになっていますので、割引の恩恵を受けて負担を減らしてバーションアップしている感じでしょうか。もちろん、原状回復費は今使用している壁紙をそのまま原状回復した場合の金額ですので、1000番代のアクセントクロスは負担が生じますが、「敷金程度で収まればいいですよ」とお願いしています。数年に1回程度の退去ですし、2年以内の短期では解約違約金を頂いていますので、それほど負担は感じません。ハウスクリーニングで汚れが落ちる場合は負担も無い場合も結構あったりしますが、解約違約金を利用してバージョンアップのためにアクセントクロスを入れたりなどの工夫はしています。

　不動産賃貸業であれば自力で色々とやるのが当然なのでしょうが、私はあくまでも投資として考えていますので、できるだけオートマチックな現金収入を望みます。だからと言って何もやらないわけがありませんし、物件清掃や気になるところの簡単な修繕くらいはします。でも、できるだけオーナーが手出しをしないのがいいと思うんです。お金を残すことも大切でしょうが、時間をお金で買うことも大切ですよね。私の負担を最小限に抑えて業者にも仕事が行けば、お互いに良好な関係でいられると思うのですが。