良い借金と悪い借金

借金は借金です！

　不動産投資を始める前までは借金して投資をしようと考えたことはありませんでした。株式投資も現物投資でしたし、ＦＸもやっていましたがレバレッジをかけての投資でロスカット強制退場させられましたので、借金をしてのレバレッジ投資に対しては懐疑的でした。

　住宅ローンを組んでの新築に関しても、金利負担を考えると負担が増えるイメージがあり、あまり積極的ではありませんでした。しかし、借金をしなければ新築できないということで、時間を金利で買うような感覚でローンを組みました。

　不動産投資をやる人は良い借金と悪い借金とがあると言います。そう考えると住宅ローンは利益を産まない悪い借金と捉えられますが、家賃負担程度のローン負担で済む場合もあります。維持費などもかかるので一概に得かどうかはわかりませんが、少なくとも賃貸物件に住み続けていたら自宅として自分の財産を得ることはできません。このように一概に住宅ローンが悪い借金と決めつけられない場合もあります。ただ、これもお金を産まない資産である以上は「負の資産」と言われることもあります。

　不動産投資でアパートを購入するための借金の場合、家賃収入でローンの支払いをできるということで、利益を産む良い借金と表現されることもあります。ただ、金利負担は確実にありますし、税負担も大きい場合があります。投資初期はよくてもデッドクロスに陥れば、良い借金が悪い借金に変わるケースもあります。借金は借金ですので、中長期的に考えて慎重に考えなければ失敗することになります。

負の資産を利益を産む資産に変える

　住宅もローン返済が終えて資産として活用する方もいます。最初に手頃な中古物件を購入して住居として使い短期間でローンを終了させ、この物件を賃貸物件として貸し出し別の中古物件を購入してと移り住む方もいます。ヤドカリ戦法と言われますが、最終目標としては自分が最終的に住む家を得るということのようです。

　賃貸併用住宅を建ててオーナーズルームを設けて、この部屋も最終的には賃貸物件として活用して本当の住居を得る方もいます。次も賃貸併用住宅という戦法を取る方もいますね。ずっとこの繰り返しというわけではなく、最終目標は一軒家という負の資産を持つということみたいです。

　負の資産を利益を産む資産に変えることを目標としているように語られますが、要するにアパートを購入して住宅ローンをアパート収入から支払うというスキームの応用に過ぎません。このスキームを完全否定はしませんが、返済比率が高い上に住宅ローンの支払いにキャッシュフローを充てるやり方は破綻リスクを高めます。そうしなければ住宅ローンを支払えないのであれば、既に家計は破綻しているのかもしれません。そんな我が家も似たようなものです。