女性専用物件やワンルームについて

女性向け物件について

　電子キーなどのセキュリティを高めた女性専用物件もありますが、私も色々と検討しましたがやめました。コストがかかりますし、女性専用物件にするメリットはあまり感じません。女性が使用した部屋の方が意外と汚かったりすることもあるようです。セキュリティ的にはモニター付きインターフォンがあれば十分対応できますし、女性専用物件にしなくても女性に喜ばれる要素をポイントを絞って入れればいいような気がします。

　女性受けする要素は入居者決定のポイントとなります。特に家族向け物件では物件を決める鍵を握るのは奥様です。ちょっと広めのキッチンにしたり、浴室も広めにするなどの工夫で全然違います。洗面脱衣室が無かったりなども大きくポイントダウンとなります。三点ユニットバスなんて時代遅れそのものです。また、収納スペースの充実も大きなポイントです。

流行らないワンルームマンション

　私が学生だった頃は学生マンションといえばワンルームが主力でした。私も就職したての頃はワンルームマンション生活でしたが窮屈という印象です。ベッドや机やオーディオラックを置いたらいっぱいで、小さいテーブルを置くスペースがやっとという感じでしょうか。ましてや女性の一人暮らしであれば、来客を招き入れることすら躊躇ってしまいます。やはり、リビングくらいは備えてあった方がいいでしょう。

　最近は学生にもワンルームは敬遠されています。築10年～20年くらいの１ＬＤＫ～２ＬＤＫ程度の物件であれば、中は綺麗でも家賃は多少下がりワンルームの新築と比べても大差ない家賃で借りられます。これに家電などの設備をちょっと備えるだけで、学生には受け入れられるのではないでしょうか。

　新築ワンルームマンションに住むのがいいのか、築20年くらいの平成物件の１ＬＤＫに住むのがいいのかを考えると、やはり後者でしょう。供給過剰となっている現状ではワンルームマンションは淘汰されていく運命なのかもしれませんね。都市部では状況は違うかもしれませんが、地方では１ＬＤＫ以上の物件でなければ見向きもされないことになります。中には差別化を図ったワンルームもあるので何とも言えませんが、人気物件にするには至難の業です。

その中でも勝負しているワンルーム

　ワンルームの最大の魅力は一番利回りが高いという点でしょうか。レオパレスは論外ですが、昔は学生相手のワンルームで稼いだ人も多かったのだと思います。もう元も取っているので入居率が低くても問題ないのかもしれませんね。家賃設定を下げてそれなりに設備を整えればレオパレスとは戦えると思います。それに対して新築であれば当然苦戦します。家賃も安易に下げることはできませんが、入居率に跳ね返ってきます。表面利回りは高くても実質回せなければ何もなりませんね。

　最近は１ＬＤＫが流行りなのですが、これも利回りが高いことが一番の理由です。ただ、過剰供給されていることは確かで、築浅でも空き室になっている物件も多く見られます。かなり供給過剰である市郊外地域では、乱立し過ぎて新築から苦戦していると聞きます。土地が安く表面利回りも確保しやすいのですが、土地の価格は地域の人気を示すバロメーターでもあります。比較的人気のある地域の土地をいかに安く手に入れるかが鍵です。

　私も１ＬＤＫは所有していますが、駐車場や広さで差別化を図り、後はちょっとした設備での差別化で入居者を逃さないようにしています。それでも１ＬＤＫの１階は不安です。２ＬＤＫは利回りは下がりますが、まだまだ勝負になると思っています。