弱い立場の大家さん

経費の負担増は誰が被る？

　消費税増税の影響が顕著に出てきていますが、大家さんにとって家賃に消費税分を付加できないのは痛手です。管理費や振込手数料や修繕費などには消費税がかかっています。資材高騰の影響も出ていますが、簡単に家賃を値上げはできません。せめて消費税分の家賃値上げができればと思うのですが、家賃には消費税はかかりません。

　築年数が経過すれば家賃の値下げを迫られる場面も出てきます。修繕費の負担は増して、管理費は消費税分値上げされ、その上家賃は下落してと、一方的に負担を被るのは大家さんという仕組みが出来上がっています。最近では広告料の負担を求められる場合もあります。退去毎に２ヶ月分の家賃が広告料として支払わなければならないケースもあるようです。このような中でさらに値下げ交渉をされたり、仲介の間に代行会社を挟む法人まであったりします。

　私の法人化の目的としては資産を守るということなのですが、資産管理法人を立ち上げるというのは私と管理会社との間にワンクッション会社を挟むことになりますので、やっていることは同じようなものでしょうか。管理会社にすると何か損益を被るわけでもありません。社宅代行会社を挟まれたとしても入居促進費を支払うのは大家さんです。

　ただ、一方的に大家さんに負担を強いるだけの管理会社はいい管理会社とは言えません。もちろん儲けは取ってもらっていいのですが、大家さんの利益だけ削って管理会社の利益を得ようというのはよくありません。少なくとも私は今回の消費税増税によって管理費の値上げは求められていませんし、広告料も礼金が発生した場合に「礼金を広告料として頂けるとありがたいのですが・・・」程度です。明確に２ヶ月分だとか設定されたことはありませんし、礼金も１ヶ月分程度で元々私の手元に入ってこないはずのお金ですので、早く決めてもらったお礼としては適切でしょう。しかし、確実に５年前よりは負担が増えてることは間違いありません。

嫌ならやらなければいい

　新築案件については資材の高騰に対して家賃の値上げもできず、表面利回りが低下しています。表面利回りを確保するために値上げしている物件も見られますが、軒並み苦戦しているのが現状です。見かけの利回りに騙されて新築しては駄目です。

　今抱えている案件については、建築会社には採算面で苦しいようであれば諦めるという話もしています。投資は自己責任ですので、建築費の高い物件を購入して建築会社を恨むのは逆恨みですし、そんなことをしても何も解決にはなりません。採算が取れないと判断するならやらなければいいんです。

　建築会社も利益を取れないような仕事は引き受けないでしょう。これは、私が利益を取れないような物件を所有したくないというのと同じです。経営する側としてはお客様に喜んでもらえるのが一番ですが、赤字を被ってまでやるわけがありません。

　ただ、一度貸し始めた物件についてはやめたくてもやめられない状況になります。計算上は採算が取れていたのに、実際は入居率が低く家賃も値下げさせられ採算が取れなくなるケースもあります。残債程度で売れればまだいい方で、足元を見られて安価な値段で手放さなければならないこともあります。そうなったら借金だけ残るという最悪の状況です。全ては自己責任ですので、自分を責めるしかありません。