物件のコンセプトと差別化～ＣＣ編～

　昨日のブログで物件のコンセプトが大切という話をしましたが、今回から数回、所有物件毎の基本コンセプトを改めて考えてみたいと思います。不動産関係の動きもありますので、飛び飛びになるかもしれません。

　コンセプトと言いながら何か特別なことをやっているというわけではありませんが、立地と間取りに応じて入居者ターゲットを絞り、何か物件毎の「売り」になるようなものを作り、それを前面に出して運用するのが高稼働率への近道でもあります。立地条件は変えられませんし、間取りも基本的にはいじれません。最初の段階でじっくり考えて納得の行く形でやらないと、後々取り返しの付かないことになります。

　一番最初に建築したアパートであるＣＣについては建物的には特に拘りはありませんでした。土地取得の際に二転三転したこともあって、結果としてベストと思われる土地を手に入れました。この物件は同じ建築会社で３棟建築するうちの１棟を私が引き受けました。私のアパート建築が優先されたので、他の２棟よりも有利な条件となりました。

　広い土地を確保できたことで、駐車台数も１０戸に対して１３台分を確保できました。当初は各戸２台分は必要と思っていたのですが、単身者向け物件であることと大型ショッピングセンター近くという立地条件を考慮して、プラス３台で妥協しました。他の２棟についてはギリギリ各戸１台分確保という状況を考えると、これでも有利な条件です。また、通路も確保できているので停めやすくなっています。建物の間取りについても他の２棟より広めになっているのも特徴です。

　インターネット使い放題については他の２棟は導入していますが、私の物件についてはＢ－フレッツマンションタイプのみとなっています。家賃設定も私の物件が一番高くなっていますが、競争力を高めるために値下げ交渉を取り入れております。現在は半分ほどが値下げした状況ですが、値下げした金額が当初予定家賃ですので特に問題ありません。

　地域事情として重視したのは何と言っても駐車場台数の確保です。リビングが少し広めの１ＬＤＫだったので新婚さん世帯も多く入居し、３台余力を持たせた駐車場はあっという間に埋まってしまいました。近くのショッピングセンターにお勤めの方がそこの駐車場を利用するということで助けられたこともありますが、２台目の駐車場を確保できずに入居を逃すケースも出て来ました。現状としては駐車場もフル稼働状態で不足という不満も聞かれませんので、これくらいの割り当てで上手く回っているのだと思います。でも、もう２台分は欲しかったというのが本音ではあります。

　運用して５年が経ちましたが、ホームページなどで入退去状況を確認する限りでは、私の物件が一番稼働率がいい感じです。私の物件は入れ替わりがあってもすぐに入居者が決まってくれます。不人気の１階部屋に苦しめられたこともありますが、まだ使える浴室混合栓をサーモスタットタイプに交換したりなどで差別化を図り、それが功を奏したのか高稼働率維持ができています。１階については５部屋中４部屋が交換済みですが、２階については交換していません。現在は退去に伴う壁紙交換の必要に応じてアクセントクロスを採用した部屋にするなどの工夫で差別化を図っています。

 　単身者～新婚さんや小さなお子さんがいる方をターゲットにし、気持よく生活してもらえる住環境を提供することを目指しています。生活利便性地域ということを最大の武器にしている以外は特にありませんが、周辺物件との差別化はできています。共通仕様としてはオール電化・ウォッシュレット完備・モニター付きインターフォン完備くらいでしょうか。外灯はＬＥＤタイプのものを駐車場に向けて照らすように設置しています。

　竣工が８月だったので満室まで３ヶ月程度かかってしまいましたが、繁忙期を外しての募集ですのでいい方だと思っています。ただ、新築直後から満室フル稼働を目指すには、やはり３月竣工しかないことを学びました。コンセプトも重要ですが、タイミングが合わなければ入居者を逃してしまいますね。