2018年の不動産計画

　昨日のブログでも書きましたが、毎年の目標は年間稼働率95%以上です。この維持には管理会社と連携を密にして努力を続けるしかありません。最近は広告費が取られていますが、敷金程度と割り切り支払うしか無いのかなと考えています。

　本業もありますので不動産事業だけに注力する訳には行かないですし、今年に関しては事業拡大も考えていません。昨年はローンの借り換えとKMの完全返済という、自分にとっては一つのターニングポイントともなるような大きな動きがありました。返済比率を落とし、無担保無借金物件も持つという不動産事業を始めてから一つの目標としていたことを成し遂げた感じです。次は家計で抱えるローン残債を減らすという目標に切り替えていきたいと思います。

　家計で抱えるローンは、自宅用太陽光発電のソーラーローンと、自宅購入時の住宅ローンとリフォームローンの3本です。太陽光発電については固定買取期間が終わるタイミングまでに、リフォームローンについては住宅ローン控除が終わるタイミングまでに片付けたいと思います。これはずっと目標に掲げていることなのですが、今年に関しては返済を急ぐ必要は無いと思っています。太陽光発電については固定買取期間が終わった後にどのような買取制度になるのかが未だに見えません。先に10年を迎える方々の情報を仕入れつつ、今後について検討する必要があります。CCにも太陽光発電がありますので、自宅だけの問題ではありません。

　今年の目標は、昨年KMの完全返済で放出した「自己資金を積み上げる」、これだけです。「休むも相場」じゃないですが、今の不動産環境を考えると、新築物件が溢れ返りライバル物件も増えている状況ですし、表面利回りも低い物件が多く見られます。この辺をしっかり見極めずに焦って規模拡大すると、無駄に返済比率を高めるだけで自分を苦しめる結果になります。

　先日、銀行の方と話をしましたが、某不動産運用会社の返済比率は90%になっていたと聞きました。その銀行さんが貸し出した時には返済比率は低かったようですが、その後に買い増しした物件については、他行がオーバーローンでガンガン貸し出した結果なようです。今は入居率が高いので何とかなっているようですが、空き室率が増えれば目も当てられません。

　私の場合は多少の空き室ではびくともしないのですが、それでも95%以上という目標は変えていません。高稼働率維持で自己資金を積み上げ、自力をしっかり付けることが大切です。

　また、私の所有する物件は築古までは行かないまでも、確実に築浅物件という部類から外れてきています。その中でいかに高稼働率を保つかが勝負なわけですが、そろそろ家賃値下げも考えていく必要が出てきます。修繕費用なども当然かかってきます。家計で抱えるローンを早急に返済したとして、家計は潤っても不動産資金は放出されるだけです。基礎となる自己資金を拡大しつつ家計へも還元する、そのために今は何と言われても家計にお金を流すことをできるだけ控える、これしかありません。猶予期間は長男が高校卒業する４年後まででしょうか。

　中長期的に計画的に事は運んでいますので、今年の目標を念頭に置きながら、その場で最善の策を取れればと思っています。昨年のような大きな動きは無いでしょう。