資産管理法人を立ち上げる意味 - 夫婦で不動産投資～法人設立を目指すサラリーマン大家の記録～

遺産相続でもめないためにも

　今は全て私が所有しているわけですが、仮に私が死んだ場合には相続税がかかります。たかが２４戸しかない物件ですが、物件を相続するためにはお金が必要ということです。これが思わぬトラブルにつながることも考えられます。

　これまでは私が全ての物件を所有して管理会社に管理委託して客付けなどをしてもらっていました。自分で管理を全てやっている方であれば、不動産管理会社を設立して管理はこちらでやるというスキームも考えられます。

今までのスキーム

個人（私自身）⇔管理会社（不動産屋）⇔入居者

　私の場合は自分で管理しているわけでもなく、不動産管理法人を持っているわけでもありません。まずは資産管理法人を設立して、この管理法人を経由して物件管理を今まで通り管理委託するシステムを作りたいと思っています。今まで通り管理委託費として管理会社にお金を払って入居者を募集してもらい家賃管理もしてもらうわけですが、これを資産管理法人を経由してやるというスキームになります。

目指している資産管理法人を使ったスキーム

個人（私）⇔

　　　　　　　資産管理法人（妻が社長？）⇔管理会社⇔入居者

個人（妻）⇔

　ここで問題となるのは、資産管理法人に委託料としていくら支払うかという部分です。資産管理法人は管理会社に今まで通り支払うことが前提となります。

　資産管理法人に委託料２０％でお願いして、資産管理会社は管理会社に５％で管理をお願いすると、その差額の１５％が資産管理法人の利益となります。サブリース方式を取るのも一つの手だと思っています。

　個人の利益を減らすためには資産管理法人に支払う委託料の割合をできるだけ高めたいですが、あまり高い割合は税務署から否認されるようです。どこまで認められるのかはわかりませんが、２０％は無理かもしれませんね。

個人資産は増やさない

　初めは資産管理法人を挟んで管理会社に今まで通り管理委託しておいたとしても、将来的には資産管理法人に個人で所有する物件を移行したいと考えています。この場合は売買することになりますので多少手数料はかかりますが、相続などを考えるとこの方が得になる場合もあります。

　また、法人を立ち上げた後の規模拡大は法人で購入するような形にして行けば、規模拡大のペースも早まる場合もあります。銀行さんの融資としては、個人よりも法人の方が有利になるケースも多いようです。個人資産を法人に売却して移行するのが後になったとしても、まずは法人の基板を作り上げることも大切かもしれませんね。