法人化の前に個人資産を充実させる

資産管理法人を立ち上げるのは厳しいの？

　先日、税理士さんとお話をしていてわかったことは、資産管理法人と言っても事業実態が無ければ架空会社と判断されるということです。私のように管理委託している場合、資産管理法人が管理会社に管理委託するというのは、資産管理法人にお金の出入りはあっても何か働いている実態がないから認められないという見解だそうです。確かに私達の資産を一元管理するという目的で実態は管理委託しているのと変わらないと言われればそれまですね。ちょっと考えが浅はかだったようです。

　なるべく税金を支払わないような工夫をしようと考えるのは誰しも同じです。別に脱税しようというわけではなく、払わなくていいものを余計に払う必要性は全く無いわけです。ただ、明らかに逃れようとする意図が見えると突っ込まれることにも繋がります。この辺は贈与税の話にも共通する部分です。

　実態という点で考えると、管理自体を資産管理法人が行えば問題はないようです。今まで管理会社に管理委託費を支払っていた管理料を資産管理法人が受け取り、物件管理自体も資産管理法人で行うということですので、不動産管理会社を立ち上げるようなものです。自主管理をしている大家さんは当然やっていることで、本業を不動産業として法人化するのであればやるべきことなのでしょう。サブリース方式を取るのもいいでしょう。仲介は今まで通りお願いするとして、管理委託費の代わりに仲介手数料を支払う感じでしょうか。

　また、物件自体を資産管理法人に移行するという方法はよさそうです。資産価値の低い物件を徐々に移行していくわけですが、法人化した方が損になるケースも多いと思います。法人が利益を上げることにより融資に有利に働く効果もありますので、将来的なものを見越しての法人化を考える必要があります。相続税対策になるのかと思ったのですが、これも色々と調べると実態に応じてという感じのようです。なかなか上手くは行きません。

今やるべきこと

　考えてみると、私が私名義の物件規模を増やしたくないのは、借金をこれ以上増やしてリスクを大きくしても大幅に税金が増えたり児童手当が削られたりと、家族にとってもあまりいいことはないかもという判断でした。また、返済比率を下げる努力も必要ですし物件価格も高いということで躊躇していました。借金は徐々に減って行く見込みでＭＡの借金は６年後に無くなりますので、ここまで来れば得られるキャッシュフローはかなり改善されていると思われます。ただ、子供達にもお金がかかる時期と重なるなど色々と考えることはあります。

　妻に物件を持ってもらうことで資産分散に繋がり、それほど税負担も大きくなく規模拡大もできる効果はあると思いますし、キャッシュもそれなりに得られるはずです。しかし、返済比率や家族全体で見た借金総額としてはリスク軽減にはなりませんので慎重に判断しなければなりません。

現在の状況

　土地の価格交渉は終わっており、後は売買を残すのみとなっています。建築会社からは昨日連絡があって、今日の朝に正式な見積もりを持ってきてくれるとのことです。外構工事や物置工事も含めた価格で、解体費も入れてもらう約束になっています。後は銀行の融資ですが、現在審査中ということで待っている状態です。