法人設立に向けての目標の修正

法人設立のタイミングの検討

　今の所は妻も私も仕事を続けていく予定です。妻も私もこのままであれば法人設立はできません。既に退職した父親に代表取締役になってもらうという方法もありますが、私個人でさえ独立して会社を立ち上げるまでの利益は出ていませんので現実的ではありません。妻が仕事を辞めて法人設立した場合も同様で、家に利益を十分還元出来るだけの余力はありません。これは返済比率が大きいのが原因ですので、ローンの返済とともに改善されていく見込みです。

　まず、一つの目標としてはＭＡのローン完全返済です。ここまで後５年半ほどとなりました。固定金利ですので放置状態ですが射程圏内に入っています。まず、この減価償却期間を十分に利用して蓄えをつくります。築１１年物件ですので減価償却が切れるまで１０年以上ありますが、切れたタイミングで法人へＭＡの建物を移動できないかという作戦です。

　ＭＡを移行する前に資産管理法人を立ち上げ、ここでも物件を増やしつつ最終的には徐々に建物を法人へ移して行く作戦もあります。土地は全て借地にして、私には借地料が入ってくるようにします。物件を購入する際にも土地は私が自己資金で購入して、建物は資産管理法人が建てれば返済比率も抑えることができますし、私にも借地料が入ってくるということになります。

①個人での不動産取得

（私の物件⇔管理会社）

（妻の物件⇔管理会社）

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②資産管理法人の設立

（土地・建物⇔資産管理法人⇔管理会社）

※私・妻に利益（管理費？）を分配

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③資産管理法人での物件購入

（土地⇔資産管理法人（建物）⇔管理会社）

※私か妻が土地を購入

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④資産管理法人へ建物を移行

（土地⇔資産管理法人（建物）⇔管理会社）

※私と妻の所有する土地はそのまま個人所有

　①は法人設立前の個人事業としての不動産取得です。できれば私ももう少し物件を増やしたいですし、妻にも物件を持って増やしてもらうことも考えたいですが、税金や相続などの関係も考えなければなりません。子供に物件を残すという考えではなく、あくまでも私達に万が一のことがあった時に子供達に迷惑はかけられません。

　②では私と妻が物件を所有していたとして、財産を法人へ移行する布石のようなものです。個人の利益を減らして資産管理法人へ利益を蓄える効果もあります。妻が物件を持たないにしても実行する価値はあると思います。

　③では②の段階で資産管理法人が利益を得ている信用を生かして、資産管理法人が物件を持とうという作戦です。この際も土地は私達が用意して、資産管理法人はあくまでも建物だけを得て、ここから借地料を私達に支払うというスキームです。

　④では持っていた建物を減価償却期間終了とともに徐々に資産管理法人へ移していきます。最終段階としては建物を資産管理法人が持ち、土地は借地にして資産管理会社は私達に借地料を支払うというスキームを目指します。

　このようなことを頭に入れながら法人化を目指しますが、実現できないかもしれません。中長期的に見て、私達のどちらかが退職を迎えたタイミングで法人化して、減価償却の終わった物件を法人へ無償譲渡するということも考えられます。定年退職が６０歳として後１３年です。この頃には減価償却の終わったＭＡがあるという絶好のタイミングです。

　問題なのは今は減価償却期間が終わった物件は資産価値ゼロとされますが、これを使える物件にすることで資産価値を維持しようという動きがあります。廃墟状態で放置されている建物が問題視されています。これらの物件は空き室に含まれるのですが、実態は賃貸にする気も修繕して住む気もないわけで、単純に固定資産税が減額されることを利用しているだけです。これを強制排除しようとか、使えるものには資産価値を与えようとか格好のいいことを言っていますが、結局は固定資産税増税の一環なのでしょう。

　もちろん安全に建物を管理できていない責任は持ち主にありますが、正当に減価償却の終わった物件に対して資産価値を付けるというのは別問題です。国は大家に不利な方向に持って行こうとしているようにしか見えません。中古物件の有効活用なんて言いながら、結局は資産価値のある中古物件から税金を取りたいだけなのではないでしょうか。