減価償却が終わった物件

　不動産投資をやられる人の中には、法人名義でフェラーリやポルシェなどの高級外車を所有している方がいます。ある大家さんは、この手の車は資産価値が下がらないから、法人名義で所有して減価償却して資産価値ゼロになってから個人へ譲渡すると言っていました。本当に価値がゼロになるのかな？と半信半疑だったのですが、税務的には価値がゼロで無償譲渡というのは突っ込まれる要素となるようです。税務調査などがあった場合の話でしょうけど、減価償却を終えたから無価値になるというわけがありませんよね。

　減価償却の計算方法としては、減価償却の終わったものであっても耐用年数×20%の減価償却費が計上できます。つまり、減価償却が終わっていても資産価値はあるということで、その時点での売買価格で減価償却費は決まります。これは不動産であろうが車であろうが同じなようで、中古車相場よりもかけ離れた値段で売却したり、無償で譲渡するのはまずいという話でした。

　耐用年数としては木造22年、RC47年となっていますので、これらの期間を経過した物件は減価償却費としては計上できません。しかし、木造物件では何年経過した物件でも売却した場合は22年×20%＝4.4年の償却期間が与えられます。RCでは47年×20%＝9.4年となります。RC物件では現実的ではない感じもしますが、平成初期の木造物件は沢山あるでしょう。また、自動車も6年ですので何年経過した中古車でも1.2年の償却期間が与えられることになります。減価償却が終わっても無価値というわけではないということです。

　以前の大家の会で、減価償却を終えて建物だけ法人へ譲渡するという方法を語られていた方もいましたが、現実的には法人に相場相応の適切な価格で売却して、その法人は4.4年の減価償却で経費として計上するのがいいのでしょう。後は法人が購入費用をどのように工面するのか、売却に関わる譲渡所得に対しての税金との兼ね合いも考えて、損の無いように考える必要があります。何れにしても国が税金を取る仕組みになっているということですね。

　その際に資産価値以上の売却益が出ることになり、これに対する税金が心配されますが、購入価格よりも高い価格で売れない限りは、これに対して市町村から税金を請求されることはないようです。あくまでも資産価値ではなく、購入時の価格との比較なのだそうです。譲渡所得として国からの税金は取られますが、国の税金と市町村からの税金は別物です。所得的な税金は取られても、資産的な余計な税金はかかるということは無いということです。将来的な法人設立へ向けて、この辺もじっくり考えようと思います。