借金と自己資金

借金は返すものです！

　ローンを組んで不動産投資をやっているのですが、基本的には投資は自己資金の余力の範囲内でやるべきだと思います。では、何で借金しての不動産投資なのかと問われると、スタートが借金からだったに過ぎません。

　正直言って、不動産投資を本格的に始める切っ掛けとなったＣＣを計画していた段階では本当に無知だったと思います。大体にして借金をして投資をしようなんて、正気の沙汰ではありません。

　不動産投資の原動力は基本的にはインカムゲインです。キャピタルゲイン狙いで物件を購入しても、特に新築では購入した時が最高の価値で、そこから下落していきます。また、このインカムゲインが借金返済の大元になります。基本的には入居者の方が借金を返してくれているようなものです。でも、借金は返さなければ駄目ですね。

インカムゲインを稼ぐためにはどうすればいいのか？

　インカムゲイン＝家賃収入ですので、家賃下落を抑えて高稼働率で回すしかありません。言葉で書くと凄く簡単に思えますが、これは物凄く大変なことです。単純に不動産会社に丸投げして高稼働率で回せるなら苦労はしません。また、サブリースを利用して家賃保証を受けていたとしても、稼働率が低ければ保証金額を下げられることになりますし、修繕費は大家負担となります。何れにしても、投資というより経営者として不動産会社とも作戦を練る事になります。

　また、自己資金をある程度確保しておくことも大切です。借金返済のために折角貯まった自己資金を放出してたとしても、キャッシュフローを増やせなければ返済期間が短くなってもあまり効果は発揮できません。

不動産投資は家計に恩恵はもたらさない！？

　そのようなこともあり、当初は家計還元は一切せずに自己資金の蓄えに徹していました。これは妻にとっては誤算だったかもしれませんが、私としても破綻するわけには行きませんので、自己防衛手段として家計還元はしないという決断を下しました。

　しかし、将来的には家計還元はされるものという期待もあるでしょう。今は太陽光発電システムのローン負担という形で家計還元をしていますが、これから更なる家計還元を求められる可能性はあります。私としてもそう簡単に認めるわけには行きませんので、妻からの言葉のプレッシャーでストレスを感じようが、できるだけ還元の拡大はしないようにコントロールして行くしかありません。